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공제 대상 주택의 기본 기준
주택담보대출 이자를 연말정산에서 소득공제 받으려면 먼저 공제 대상 주택이 어떤 것인지 정확히 알아야 합니다. 2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터는 기준시가가 5억원에서 6억원으로 상향되어 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
공제 대상 주택에는 일반 주택뿐만 아니라 국민주택규모(수도권 85㎡, 비수도권 100㎡) 이하의 주택도 포함됩니다. 다만 오피스텔은 공제 대상이 아니므로 주의해야 합니다.
기준시가 6억원 이하 요건이 무엇인가요?
기준시가란 주택 취득 당시의 공시가격을 말합니다. 이는 시세가 아니라 국토교통부가 공시하는 표준적인 가격을 기준으로 합니다.
중요: 주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 기준시가로 봅니다.
기준시가 6억원 이하라면 무상증여가 아닌 경우, 또는 부담부 증여를 받은 경우에도 공제를 받을 수 있습니다. 다만 무상으로 증여받은 주택은 공제 대상이 되지 않습니다.
공제를 받기 위한 필수 조건
기준시가 외에도 여러 조건을 충족해야 소득공제를 받을 수 있습니다.
세대 구성 요건
- 매년 12월 31일 기준으로 1주택 또는 무주택 세대의 세대주여야 합니다
- 과세기간 중에 2주택 이상을 보유하더라도 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 1주택이면 공제 가능합니다
- 세대주가 공제를 받지 않는 경우, 근로소득이 있는 세대원도 신청할 수 있습니다
대출 관련 요건
- 주택 소유권 등기일로부터 3개월 이내에 차입한 대출금만 해당됩니다
- 금융기관 또는 가족으로부터 차입한 경우만 가능합니다
- 회사로부터 지원받은 대출은 공제 대상이 아닙니다
- 상환기간이 10년 이상이어야 합니다
대출 상환기간별 공제 한도는 얼마인가요?
공제 한도는 상환기간, 금리 방식, 상환 방식에 따라 달라집니다. 2024년 1월 1일 이후 이자를 상환하는 분부터 새로운 기준이 적용됩니다.
| 상환기간 | 금리 및 상환 방식 | 공제 한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리 AND 비거치식 | 2,000만원 |
| 고정금리 OR 비거치식 | 1,800만원 | |
| 10년 이상 | 고정금리 OR 비거치식 | 600만원 |
| 기타 (변동금리 등) | 해당 없음 |
최고 혜택을 받으려면 상환기간 15년 이상이면서 고정금리와 비거치식 분할상환 방식을 선택하면 연간 최대 2,000만원까지 공제받을 수 있습니다.
주의해야 할 중요한 예외 사항
1주택을 보유한 세대주라도 주의해야 할 경우들이 있습니다.
2주택 이상 보유 시
과세기간 중 2주택 이상을 보유하면 해당 연도에는 소득공제를 받을 수 없습니다. 12월 31일 기준으로 다시 1주택이 되어야 다음 연도부터 공제 가능합니다.
타 공제와의 관계
1주택을 보유한 세대주가 다른 집에 전월세로 사는 경우, 보유 주택의 주택담보대출 이자공제는 받을 수 있지만 현재 거주하는 집의 전세대출 원리금 상환액 공제나 월세 세액공제는 받을 수 없습니다.
공제 순서
여러 주택자금 공제를 받을 수 있을 때는 주택임차차입금 → 장기주택저당차입금 → 주택마련저축 순서로 공제됩니다.
연말정산 시 확인할 체크리스트
- 주택 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인가요?
- 2024년 1월 1일 이후 취득한 주택인가요?
- 12월 31일 기준으로 1주택 또는 무주택 세대주인가요?
- 금융기관 또는 가족으로부터 차입한 대출인가요?
- 상환기간이 10년 이상인가요?
- 이자상환 증명 서류는 준비되어 있나요?