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공시가격이란 무엇인가요?
재산세를 계산할 때 가장 기본이 되는 것이 바로 주택공시가격입니다. 이는 정부가 매년 주택의 시장 가치를 평가해서 공시하는 가격이에요.
공시가격은 매년 6월 1일을 기준으로 결정되며, 이 가격이 높을수록 더 많은 세금을 납부하게 됩니다. 따라서 재산세를 계산하는 첫 번째 단계는 본인 주택의 공시가격을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
과세표준 계산하는 방법
공시가격이 정해지면 다음 단계로 넘어갑니다. 바로 과세표준을 계산하는 것이죠.
과세표준 = 주택공시가격 × 공정시장가액비율(60%)
일반적으로 공정시장가액비율은 60%로 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자라면 더 낮은 비율(43~45%)이 적용되어 세금 부담을 줄일 수 있어요.
예를 들어 공시가격이 3억 원인 주택의 경우:
- 일반인: 3억 원 × 60% = 1억 8,000만 원
- 1세대 1주택자: 3억 원 × 45% = 1억 3,500만 원
같은 주택이어도 신분에 따라 과세표준이 크게 달라집니다!
재산세 세율 구간별 정리
과세표준이 정해지면 이제 세율을 적용합니다. 세율은 누진세 구조로 되어 있어서 과세표준이 높을수록 더 높은 세율이 적용돼요.
| 과세표준 | 기본 세율 | 1세대 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만 초과 ~ 1억 5,000만 이하 | 0.15% | 0.1% |
| 1억 5,000만 초과 ~ 3억 이하 | 0.25% | 0.2% |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 0.35% |
세율이 단순하지 않은 이유는 누진공제액 때문입니다. 이는 낮은 구간에서 이미 낸 세금을 중복 계산하지 않기 위한 장치예요.
실제 계산 예시로 알아보기
예시: 과세표준이 1억 8,000만 원인 경우
이 경우 1억 5,000만 원 초과 구간에 해당하므로 0.25% 세율이 적용됩니다.
계산 방법:
- 기본 계산: 1억 8,000만 원 × 0.25% = 450,000원
- 누진공제액: 195,000원 차감
- 최종 재산세: 450,000원 – 195,000원 = 255,000원
또 다른 방법으로도 계산할 수 있습니다:
- 1억 5,000만 원까지: 195,000원 (이미 정해진 금액)
- 1억 5,000만 원 초과분: (1억 8,000만 원 – 1억 5,000만 원) × 0.25% = 75,000원
- 합계: 195,000원 + 75,000원 = 270,000원
계산 방식에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으니 정확한 금액은 지자체 고지서를 확인하시는 것이 좋습니다.
추가로 부과되는 세금들
재산세 고지서에 표시되는 최종 금액은 재산세본세만이 아닙니다. 여기에 추가로 부과되는 세금들이 있어요.
도시지역분
도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
지방교육세
지방교육세 = 재산세본세 × 20%
앞의 예시에서 1억 8,000만 원 기준으로 계산하면:
- 재산세본세: 270,000원
- 도시지역분: 1억 8,000만 원 × 0.14% = 252,000원
- 지방교육세: 270,000원 × 20% = 54,000원
- 총 납부액: 약 576,000원
생각보다 많은 금액이 부과되죠? 이제 여러분도 재산세가 어떻게 계산되는지 완벽하게 이해하셨을 거예요. 본인의 공시가격과 세율을 확인해서 미리 얼마를 납부할지 계산해 보세요!