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토지거래허가제란 무엇인가
토지거래허가제는 부동산 투기를 억제하고 주택시장을 안정화하기 위해 정부가 지정한 지역에서 토지나 주택을 매매할 때 시장이나 구청장의 사전 허가를 받도록 하는 제도입니다.
2025년 10월 15일, 정부는 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역을 새로운 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이 제도가 시행되면 단순히 매매가 어려워지는 것뿐만 아니라, 2년 실거주 의무가 생기고 갭투자가 금지되는 등 여러 제약이 따릅니다.
서울시 규제 현황
2025년 기준으로 서울은 25개 자치구 전역이 토지거래허가구역에 포함되었습니다. 과거에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 일부 지역만 규제했지만, 이제는 강북 지역까지 모두 확대되었습니다.
특히 주의할 강남 3구
- 강남구 – 압구정, 대치, 삼성, 청담동 일대
- 서초구 – 자연녹지지역
- 송파구 – 재건축 예정 아파트 14개
이 지역들은 여전히 과열 우려 지역으로 분류되고 있으며, 토지 거래 시 사전에 구청 허가가 필수입니다.
경기도 주요 규제지역
경기도의 경우 12개 지역이 새로 추가되었습니다.
| 지역 | 세부 지구 | 지정 이유 |
|---|---|---|
| 과천시 | 전역 | 정부청사 인근, 행정 중심지 |
| 성남시 | 분당구, 수정구, 중원구 | 판교 IT기업 밀집, 교통 호재 |
| 수원시 | 영통구, 장안구, 팔달구 | 광역시 중심지, 개발 활발 |
| 하남시 | 위례, 감일지구 | 서울 접근성 개선, 교통망 확장 |
| 안양시 | 동안구 | 재개발 활발 지역 |
| 용인시 | 수지구 | 신분당선 호재, 접근성 우수 |
| 광명시 | 뉴타운 일대 | 재건축, 뉴타운 개발 중심 |
| 의왕시 | 전역 | 서울 접근성 우수 |
토지 종류별 허가 요건
허가 신청 시 토지의 용도에 따라 제출해야 할 서류가 다릅니다.
주거용 토지
- 2년 이상 실거주 의무
- 주민등록 이전 필요
- 실거주 계획서 제출
상업용 토지
- 해당 지역에서 직접 사업 운영 필요
- 사업계획서 제출
- 자금계획서 제출
농지
- 농업경영계획서 제출
- 경작 계획서 제출
- 실제 농업경영 의사 입증 필수
규제 대상과 제한사항
토지거래허가제가 적용되는 주요 대상은 다음과 같습니다.
면적 기준
도시지역 내 주거용 토지의 경우 180㎡ 초과만 규제됩니다. 180㎡ 이하의 거래는 허가가 불필요합니다.
재개발·재건축 구역
개발 예정지 내 단독주택 매매는 모두 규제 대상입니다. 단, 개발계획이 미수립된 지역은 예외입니다.
중요한 제한 – 토지거래허가구역으로 지정되면 전세 낀 매매(갭투자)가 금지되고, 2년 이상 직접 거주해야 매매가 가능합니다.
또한 재건축·재개발 예정지, 개발 제한구역, 지구단위계획 구역 등에서는 더욱 엄격한 규제가 적용되고 있습니다.
토지거래허가제의 정확한 현황은 국토교통부 고시와 각 지자체 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 거래 전에 반드시 관할 지역의 최신 규제 사항을 확인하시기 바랍니다.