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전세 매물 잠김 현상, 무엇이 문제인가?
최근 서울 아파트 전세 매물이 1년 사이 22% 이상 줄어든 상황이 발생했습니다. 부동산 플랫폼 자료를 보면, 2025년 11월 기준 서울 전세 매물은 2만 5천 건도 채 되지 않습니다. 1년 전만 해도 3만 2천 건이 넘던 매물이 사라진 셈입니다.
이 현상은 단순히 매물이 줄어든 것만이 아닙니다. 전세를 원하는 세입자들이 신규 매물을 찾기 어렵고, 기존 세입자들은 계약을 갱신하거나 재계약을 요청하는 경우가 늘어나고 있습니다. 매물이 나오지 않으니, 전세를 구하려는 사람들은 더 오래 기다리거나, 아예 월세로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다.
전세 매물이 사라지면서, 세입자들은 원하는 조건의 집을 찾기 어렵고, 임대인들은 매물을 내놓지 않으려는 경향이 강해졌습니다.
전세가격 상승, 왜 이런 일이 벌어졌나?
전세 매물이 줄어들면서 전세가격은 자연스럽게 상승했습니다. 전세를 원하는 수요가 많아졌지만, 공급은 줄어들었기 때문입니다. 특히 강남 등 서울 주요 지역에서는 전세 매물이 손에 꼽을 정도로 줄어들었고, 전세가격이 한 달 만에 6억 원까지 폭등한 사례도 있습니다.
이러한 현상은 정부의 부동산 대책과도 깊은 연관이 있습니다. 10·15 대책 이후 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되면서, 신규 매물이 시장에 나오는 것이 어려워졌습니다. 또한 전세 대출이 조건부로 금지되면서, 전세를 구하려는 사람들의 선택지가 더욱 줄어들었습니다.
- 토지거래허가구역 확대로 인한 실거주 의무 강화
- 전세 대출 규제로 인한 수요 감소
- 갭투자(전세 낀 매매)가 어려워진 상황
월세로 몰리는 세입자, 주거비 부담은?
전세 매물이 사라지면서, 많은 세입자들이 월세로 눈을 돌리고 있습니다. KB부동산의 11월 주택가격동향조사에 따르면, 서울 월세가격지수는 130.246으로 통계 집계 이래 최고 수준을 기록했습니다.
월세 비중이 커지면서, 세입자들의 주거비 부담도 빠르게 증가하고 있습니다. 전세가격이 오르는 것만으로도 부담이 컸지만, 월세로 전환하면서 매달 고정적으로 내야 하는 비용이 늘어났습니다. 특히 저소득층과 청년층은 더 큰 타격을 받고 있습니다.
전세의 월세화가 가속화되면서, 실수요자들의 주거비 부담은 더욱 무거워지고 있습니다.
- 월세 수요 증가로 인한 가격 상승
- 저소득층과 청년층의 주거비 부담 증가
- 저렴한 외곽 지역으로 밀려나는 현상
정책과 시장의 엇박자, 앞으로의 전망
정부의 부동산 대책은 집값 안정을 목표로 했지만, 시장에서는 오히려 매물 잠김과 전세난이 심화되고 있습니다. 당정 간 엇박자와 정책 신뢰 훼손이 주요 원인으로 지목되고 있습니다.
전문가들은 2025~2027년까지 전세난이 만성화될 가능성이 크다고 보고 있습니다. 전세수급지수가 150을 넘은 구간은 단기 조정으로 보기 어렵고, 입주 물량 절벽까지 겹치면서 전세난은 장기화될 전망입니다.
- 전세난 만성화 가능성
- 입주 물량 절벽으로 인한 공급 축소
- 정책 신뢰 훼손과 시장 불안 가속
전세 매물 잠김 현상과 전세가격 상승 문제는 단순한 시장 변동이 아니라, 정책과 시장의 균형이 무너진 결과입니다. 앞으로도 이러한 현상이 지속된다면, 세입자들의 주거비 부담은 더욱 커질 수밖에 없습니다.