전세나 월세 계약을 할 때 꼭 알아야 할 계약 갱신 청구권 2회 행사 조건과 절차에 대해 쉽고 명확하게 알려드리겠습니다. 최근 법 개정과 사례를 바탕으로, 언제 어떻게 사용할 수 있고 주의할 점은 무엇인지 꼼꼼히 살펴보세요.
목차
1. 계약 갱신 청구권이란?
계약 갱신 청구권은 주택 임대차 보호법에서 임차인에게 보장하는 권리로, 최초 임대차 계약 기간이 끝난 후 기존 계약과 동일 조건으로 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리입니다.
즉, 세입자가 마음만 먹으면 임대인 동의 없이도 2년 더 거주권을 보장받을 수 있어, 임차인의 주거 안정을 도모하는 장치입니다.
“갱신청구권은 임차인이 계약 기간 종료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 행사해야 하며, 임대인은 법정 사유가 아니면 거절할 수 없습니다.”
2. 계약 갱신 청구권, 2회 행사 가능할까?
기본적으로 계약 갱신 청구권은 1회에 한해 행사할 수 있도록 법으로 정해져 있습니다. 최초 계약 2년 + 1회의 갱신 2년, 총 4년이 일반적입니다.
하지만 최근 논의나 일부 사례에서는 신규 계약 체결 시 갱신 청구권이 다시 생길 수 있다는 해석이 있어, 조건에 따라 2회 이상도 가능하다는 의견이 나오고 있습니다.
- 기존 계약이 끝나고 새로운 계약을 체결하면 다시 1회의 갱신 청구권이 부여될 수 있음
- 즉, 새로운 임대차 계약은 ‘갱신’이 아닌 ‘신규 계약’으로 보아 갱신 청구권이 재생성될 수 있다는 견해 존재
다만, 이 부분은 해석 차이가 있으므로 법률 상담을 받아보실 것을 권장합니다.
3. 갱신 청구권 행사 조건
계약 갱신 청구권을 행사하려면 아래 조건들을 반드시 충족해야 합니다.
● 적용 대상
- 주택임대차보호법 적용 대상 주택 계약
- 임차인이 직접 거주하는 주택 (상가나 기타는 제외)
● 행사 기간
- 계약 만료일 기준 6개월 전~2개월 전 사이에 행사해야 합니다.
- 예: 계약 만료일이 2025년 7월 1일이라면, 2025년 1월 1일부터 5월 1일 사이에 갱신 청구를 해야 합니다.
● 임대인의 거절 사유 제한
- 임대인은 법에서 정한 9가지 사유 외에는 갱신 청구를 거절할 수 없습니다.
- 거절 불가 사유 예) 임차인이 계약금을 미납하거나 고의로 계약을 위반하지 않는 경우
● 청구 방법
- 임차인이 임대인에게 직접 ‘계약 갱신 의사’를 명확히 전달해야 하며, 구두나 서면 모두 가능하나 증거 확보를 위해 서면 권장
4. 계약 갱신 청구권 행사 절차
계약 갱신 청구권을 원활하게 행사하기 위해 반드시 지켜야 할 절차는 다음과 같습니다.
1) 행사 기간 확인하기
계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 정확한 날짜를 체크해 두는 것이 가장 중요합니다.
2) 임대인에게 갱신 의사 전달하기
가능하면 서면으로 갱신 의사를 전달하여 추후 분쟁을 방지하세요. 문자, 이메일, 공인된 서면 등 증거가 남는 방법이 좋습니다.
3) 임대인의 답변 기다리기
임대인은 법정 사유가 있을 경우만 갱신을 거절할 수 있으므로 특별한 이유가 없다면 승낙해야 합니다.
4) 갱신 계약서 작성
갱신이 승인되면 기존 계약 조건과 동일한 내용으로 새로운 계약서를 작성하고, 서명 날인합니다.
5) 묵시적 갱신 주의
기한 내에 아무런 의사표시가 없으면 기존 조건 그대로 묵시적 갱신이 되지만 이는 갱신 청구권 행사와는 다른 개념입니다.
5. 반드시 기억해야 할 주의사항
- 갱신 청구권은 행사 기간 엄수: 행사 기간을 놓치면 권리가 소멸됩니다.
- 임대인이 이유 없이 거절하면 불법: 법에 정해진 사유 외 거절 시 법적 대응 가능합니다.
- 갱신 청구권을 한 번 사용한 후 계약 종료 후 재계약 시 다시 행사 가능 여부는 법률 상담 필요
- 갱신 기간은 2년이 기본, 3년으로 연장되는 경우는 현재 법적 절차를 따져봐야 합니다.
- 임대차 계약서 살펴보기: 계약서에 갱신 청구권 관련 특별조항이 있는지 반드시 확인하세요.