토지거래허가제, 정말 필요한가? 40만 가구를 규제하는 정책의 명암

토지거래허가제란 무엇인가

토지거래허가제는 특정 지역의 토지 거래를 통제하기 위해 만들어진 제도입니다. 쉽게 말해서, 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 부동산을 사고팔 때 정부의 허가를 받아야 한다는 뜻입니다.

거래 당사자가 계약을 체결한 후 허가 신청서를 제출하면, 시장이나 구청장 등 지방자치단체의 장이 관련 부서와 협의하고 현장 조사를 거쳐 허가 여부를 결정합니다. 만약 허가가 나지 않으면 거래 계약 자체가 무효화되어 버립니다. 이것이 바로 이 제도가 ‘가장 강력한 규제’라고 불리는 이유입니다.

2025년 강남 3구와 용산에 확대된 이유

2025년 3월 24일부터 서울시와 정부는 강남구, 송파구, 서초구, 그리고 용산구의 모든 아파트를 대상으로 토지거래허가제를 확대 시행하기 시작했습니다. 이는 약 40만 가구에 해당하는 엄청난 규모의 규제입니다.

정부의 입장은 명확했습니다. 강남 지역의 집값이 다시 오르는 조짐을 보이자, 이를 억제하기 위해 강제로 토허제를 재도입한 것입니다. 그런데 이 과정에서 서울시와 자치구와의 협의 없이 일방적으로 결정되었다는 비판이 제기되었습니다.

정책의 시간 여행

흥미롭게도 강남 지역의 토지거래허가제는 이전에도 있었다가 풀렸던 적이 있습니다. 2020년에 처음 지정되었던 강남 국제교류복합지구(잠실·삼성·대치·청담동) 일대는 지난 2월에 허가구역으로서 해제되었습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 다시 확대되었으니, 정책의 일관성이 부족하다는 지적이 나오는 것은 당연합니다.

사유재산권 침해 논란, 왜 계속되는가

토지거래허가제가 가장 큰 논쟁을 일으키는 이유는 바로 사유재산권 침해라는 헌법적 문제입니다.

재산권의 본질과 처분 기능

전문가들은 이 제도가 토지 재산권의 본질적 권능인 ‘처분 기능’을 심각하게 제약한다고 진단합니다. 헌법 23조는 사유재산권을 보장하고 있는데, 토지거래허가제는 소유자의 자유로운 처분을 막는다는 것입니다.

대한주택건설협회 정책본부장을 지낸 송현담 박사는 이를 다음과 같이 표현했습니다:

정부 수용과 보상 문제

혹시