토지거래허가제, 2025년 10월부터 서울·경기 모든 아파트가 대상? 적용 대상과 범위 총정리
2025년 10월 20일부터 서울과 경기도의 아파트 거래가 한층 더 까다로워집니다. 바로 토지거래허가제가 확대 적용되기 때문인데요. 이 제도가 무엇인지, 어떤 지역과 어떤 거래가 대상이 되는지, 예외는 어떤 경우인지까지 자세히 알려드립니다.
목차
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 오르는 지역에 대해, 거래 전에 반드시 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 국토교통부장관이나 시·도지사가 지정한 지역에서 토지(또는 아파트 등 주택)를 사려면, 계약 전에 허가를 받아야 합니다.
이 제도는 투기성 거래를 억제하고, 실수요자 중심의 거래 환경을 조성하기 위해 시행됩니다.
적용 대상 지역
2025년 10월 20일부터 토지거래허가제가 확대 적용되는 지역은 다음과 같습니다.
- 서울특별시 25개 구 전체
- 경기도 일부 지역 (지정된 구역)
기존에는 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 등 일부 지역만 대상이었지만, 2025년 10월부터는 서울 전체와 경기도 일부 지역의 모든 아파트가 토지거래허가제 대상이 됩니다.
이러한 지역은 지가 상승 우려가 크거나, 패닉바잉(공황 매수) 현상이 심각한 곳으로, 1년 단위로 갱신될 수 있습니다.
적용 대상 거래
다음과 같은 거래가 토지거래허가제 대상입니다.
- 아파트, 빌라 등 주택의 매매
- 대지권 6㎡ 초과 주거용 토지
- 대지권 15㎡ 초과 상업용 토지
- 도시지역 내 60㎡ 초과 주거용 토지
- 도시지역 내 150㎡ 초과 상업용·공업용 토지
- 도시지역 내 200㎡ 초과 녹지용 토지
즉, 서울 내 대부분의 아파트와 빌라, 그리고 경기도 일부 지역의 주택은 사실상 모두 허가 대상이 됩니다. 18㎡(5.4평) 이상 주거용 토지만 넘어가도 허가가 필요합니다.
예외 사항
다음과 같은 경우에는 토지거래허가제가 적용되지 않습니다.
- 상속: 부모님이 물려주신 집은 허가 필요 없음
- 증여: 가족 간 증여도 예외
- 경매: 법원 경매로 매입하는 경우
- 재개발보류지: 재개발 예정지 등
- 면적 미달: 서울 주거지역 6㎡ 이하, 비서울권 60㎡ 이하
이러한 거래는 실거주 의무도 없으며, 허가 절차를 거치지 않아도 됩니다.
실거주 의무와 제재
토지거래허가제 대상 거래는 다음과 같은 의무가 따릅니다.
- 잔금일 당일 전입: 계약금을 치르는 날 바로 전입신고
- 허가일로부터 4개월 이내 잔금: 허가를 받은 후 4개월 안에 잔금 완료
- 입주 후 2년간 실거주: 실제 거주해야 함
이 의무를 위반하면 다음과 같은 제재가 있습니다.
- 허가 없이 거래: 매매가격의 30% 벌금
- 허위 허가: 매매가격의 30% 벌금
- 실거주 위반: 거래대금의 10% 과태료
실거주 의무는 주택을 단순히 소유만 하고, 실제로 거주하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
2025년 10월 이후 변화
2025년 10월 20일부터는 기존보다 훨씬 더 많은 지역과 거래가 토지거래허가제 대상이 됩니다.
- 서울 25개 구 전체 아파트 거래가 대상
- 경기도 일부 지역 아파트 거래도 대상
- 대지권 6㎡ 초과 주거용, 15㎡ 초과 상업용 토지 거래도 대상
- 강남 3구, 용산구는 2026년 12월 31일까지 지정, 이후 갱신 가능성 있음
이러한 변화는 집값 불안정과 패닉바잉 현상을 억제하기 위한 조치로, 앞으로도 대상 지역이 확대될 가능성이 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가제가 적용되는 지역에서 아파트를 사려면 어떻게 해야 하나요?
계약 전에 시·구청에 허가 신청을 해야 하며, 허가를 받은 후에 계약을 체결해야 합니다. 잔금일 당일 전입, 4개월 이내 잔금, 2년간 실거주 의무가 있습니다.
Q. 토지거래허가제가 적용되지 않는 거래는 어떤 것이 있나요?
상속, 증여, 경매, 재개발보류지, 면적 미달(서울 6㎡ 이하, 비서울권 60㎡ 이하) 등은 예외입니다.
Q. 실거주 의무를 위반하면 어떤 제재가 있나요?
실거주를 하지 않으면 거래대금의 10% 과태료가 부과됩니다.
Q. 토지거래허가제 대상 지역은 언제까지 지정되나요?
일반적으로 1년 단위로 지정되며, 집값 불안정이 지속되면 갱신될 수 있습니다.
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토지거래허가제에 대해 더 자세히 알고 싶으신 분들을 위해 유튜브 영상을 추천드립니다.
※ 영상은 참고용으로, 최신 정보는 공식 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다.