1. 전세사기 개념과 현황
전세사기는 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금을 돌려주지 않거나 허위 매물이거나 이중 계약 등으로 임차인을 기망하는 불법행위를 말합니다. 최근 부동산 시장 침체 및 전세가격 상승으로 인해 전세사기 피해가 증가하고 있어 사회문제로 대두되고 있습니다.
금융당국과 국토교통부 등 정부기관은 전세사기 발생을 줄이고 임차인 권리 보호를 위한 대책을 꾸준히 마련 중입니다.
2. 전세사기 주요 유형과 피하는 법
주요 전세사기 유형
- 임대인의 이중 전세 계약 혹은 허위 매물
- 보증금 반환 능력이 없는 악성 임대인의 부동산 임대
- 부동산 등기부등본 위조 및 계약서 조작
- 임대인 명의와 다른 계좌로 전세보증금 입금 요구
임차인이 반드시 지켜야 할 사전 예방 수칙
- 계약 전 임대인의 등기부등본과 신분증 직접 확인하기
- 임대인과 직접 통화하여 계약 내용 재확인하기
- 임대인 명의 통장에만 전세보증금 입금하기
- 꼭 확정일자와 전입신고 완료 후 계약 진행하기
- 부동산 중개업소가 정상 등록된 곳인지 반드시 확인하기
3. 2023년~2025년 시행 중인 최신 전세사기 방지 정책
최근 정부는 전세사기 근절을 위한 다양한 법률 개정을 추진하고 있습니다. 2023년과 2024년을 기점으로 크게 주목받는 정책은 다음과 같습니다.
① 악성 임대인 동의 없이 개인정보 공유 허용
주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등 보증 3사는 임대인이 전세보증금을 반환하지 않은 경우 임대인 동의 없이 임대인의 개인정보를 종합신용정보집중기관(신용정보원)에 공유할 수 있게 되었습니다. 이 조치는 전세사기 전력자 명단 공개와 악성 임대인 관리를 강화하여 재발 방지가 목적입니다.
“명단 공개 요건에 미치지 않더라도 보증 사고가 발생한 경우 정보 공유로 재발을 막을 수 있습니다.” – 금융당국 관계자
② ‘전세사기 피해 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 시행
이 법은 전세사기 피해주택에 대한 경매 유예, 압류주택의 매각 정지, 피해자의 법률 및 금융 지원 등을 포함하여 피해자의 주거 안정과 권리 회복을 지원합니다.
③ ‘안심전세’ 앱과 전세보증금 반환 보험 가입 활성화
임차인은 전세 계약 전 ‘안심전세’ 앱을 통해 임대인 정보 및 부동산 거래 이력을 확인할 수 있으며, 보증 기관에서 제공하는 전세보증금 반환보험에 꼭 가입할 것을 권장합니다.
4. 임차인 보호를 위한 법률과 지원 제도
주요 법률과 제도
- 주택임대차보호법 : 임차인 우선변제권 확보, 확정일자 요건 규정
- 전세사기 피해자 지원 및 주거안정법 : 경매 유예, 법률 상담, 금융 지원 제공
- 전세보증금 반환보증 제도(HUG, HF, SGI) : 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 시 보증기관에서 대신 반환 보장
특히, 임차인은 주민등록 전입 신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추어야 하며, 전출 신고는 전세보증금을 완전히 돌려받기 전까지 자제해야 합니다.
이외에 공인중개사 직권 확인과 계약서 특약사항 기록을 통해 전세사기 위험을 줄일 수 있습니다.
5. 임대인 정보 공유 및 악성임대인 관리 시스템
2023년부터 정부가 추진한 개정 ‘신용정보 이용 및 보호에 관한 법률’ 시행령 일부 개정으로, 보증 3사는 임대인의 악성 정보(전세보증금 미반환, 다중 피해 사례 등)를 임대인 동의 없이 신용정보원에 공유할 수 있습니다.
- 악성 임대인 명단 공개는 최근 3년간 2회 이상 보증금 반환 사고 발생 및 피해 금액이 2억원 이상인 경우 대상
- 명단 공개에 못 미치는 사례도 보증 기관 간 정보 공유로 추가 피해를 막는 예방 기능 강화
이러한 시스템을 기반으로 ‘전세사기 배드뱅크’ 설립도 추진 중이며, 임대인 실태를 효과적으로 관리하는 데 크게 기여할 전망입니다.
6. 실제 사례와 임차인이 반드시 확인해야 할 점
임차인 여러분께서는 전세 계약 시 다음 사항을 반드시 확인하셔야 합니다.
- 이사 당일 잔금 지급 전 반드시 부동산 등기부 등본과 임대인 신분증 대조
- 전입 신고 및 확정일자 신고가 완료되어야 법적 보호 가능
- 임대인의 담보대출 여부 확인, 특히 전출 신고 후 임대인이 담보대출을 받을 경우 전세보증금 회수 어려움 발생 가능성 있음
다수 피해 발생 사례 중에는 임대인이 전출 신고와 동시에 집에 담보대출을 설정하거나 이중계약을 하는 경우가 많으니 늘 주의가 필요합니다.
7. 영상으로 보는 전세사기 예방 방법
아래 영상은 최신 전세사기 방지 대책과 임차인 보호법 핵심 내용을 알기 쉽게 설명하는 유튜브 콘텐츠입니다. 꼭 보시고 전세 계약 시 도움 되시기 바랍니다.
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