최근 서울과 수도권을 중심으로 집주인과 세입자의 갈등이 전례 없이 심화되고 있습니다. 부동산 시장에 큰 변화를 불러오는 ‘토지거래허가제’와 계약갱신청구권, 3+3+3법 등 각종 정책이 속속 등장하면서 앞으로 월세·전세 시장이 ‘폭등’할 수밖에 없는 7가지 현실적인 이유를 여러분께 공유드립니다.
1. 집주인 2만 명 이상, 세입자 내보내기 고민 중!
현재 서울만 해도 2만 명이 넘는 집주인이 “실거주 vs 세입자 연장” 사이에서 고민에 빠지고 있습니다. 실제로 신혼부부, 맞벌이 30대 등 자산과 소득 수준이 높아진 만큼, ‘내 집 마련’과 더불어 실거주 문제도 복잡해졌습니다.
2. 토지거래허가제, 실거주 4개월 내 의무화!
토지거래허가제는 거래허가를 받은 뒤 무조건 4개월 안에 실거주를 해야 하는 제도입니다. 세입자가 있는 집은 거의 팔 수 없게 되었고, 매매시 세입자가 아직 남아 있다면 허가 자체가 나지 않습니다.
3. 전세 만기 4개월 전부터만 매도 가능
집주인이 집을 팔고 싶어도 세입자 계약이 1년 이상 남아 있으면 거래 자체가 불가합니다. 오직 전세 만기 4개월 남기고만 매도가 가능하니, 집주인들은 반드시 실거주 혹은 세입자 내보내기를 고려할 수밖에 없습니다.
4. 계약갱신청구권, 실거주만 거절 가능!
세입자는 법적으로 계약 연장을 청구할 수 있지만, 집주인이 ‘실거주 목적’임을 입증하면 거절할 수 있습니다. 하지만 실제로는 “전학 신청서”, “이사 업체 견적”, “가구 구매 영수증” 등 구체적 증거를 제출해야만 실거주로 인정받는다는 판례가 마련되었습니다.
5. 실거주 입증 실패 시 세입자 손해배상 청구 위험!
실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 실제로 거주하지 않거나 바로 매도하면, 세입자로부터 손해배상을 청구당할 수 있습니다. 이 때 우편물·드론·CCTV 등을 활용해 집주인 동거 여부를 감시하는 사례도 늘고 있습니다. 실제로 이사비, 월세 3개월치 등 수백만 원의 배상 소송이 벌어집니다.
6. 명도소송, 최소 6개월 이상의 시간·비용 부담
세입자가 실거주 입증에 불복해 퇴거를 거부하면, 법적으로 명도소송을 진행해야 합니다. 이 과정이 최소 6개월 이상 걸리고, 변호사비만 해도 수백만 원이 소요되는 등 집주인에게 심각한 부담이 됩니다.
7. 전세금 반환 대출 축소! 신규 계약자 1억만 가능
627 대책 이후, 전세 신규 계약자는 반환대출이 1억 원까지만 허용됩니다. 그래서 집주인이 현금으로 세입자 보증금을 마련해야 하는 등 자금 수급난이 심화되고, 신규 세입자 맞추기가 더 어려워졌습니다.
이처럼 정부의 규제 강화와 새로운 법제도의 도입으로 인해 앞으로 임대시장은 급격한 변화가 예상됩니다. 특히 서울, 경기 등 투기과열지구에 해당하는 지역은 세입자 내보내기와 실거주 요구가 폭발적으로 늘어날 것으로 보입니다. 이에 따라 월세·전세의 공급 부족, 가격 급등, 소송 증가 등 다양한 문제가 현실적으로 발생할 수밖에 없습니다.