아파트를 분양받은 경우에 입주시까지 주택 청약에 필요한 자금을 어떻게 준비하고 운영해야 하는지에 대해서 정리해봅니다. 해당 글은 84E 평형 25층 분양권을 가지고 있다는 가정하에 진행하였습니다. 주택 평형이나 타입에 따라서 금액은 일부 차이가 발생할 수 있습니다.
결론부터 말씀드리자면 23년도가 가기 전에 필요한 금액이 약 7,050만원 + 알파(플러스/가전 옵션 금액)이 필요합니다. 그리고 주택가격 중 4억원 정도를 중도금 대출로 받게 되고 입주 시점에서 나머지 잔액(세금포함)을 2억 5천만원정도 내야 합니다.
아래 글에서 단계별로 어떤 내용으로 얼만큼의 금액이 발생되는지 알아보겠습니다.
Table of Contents
- ‘23.9.17 ~ 9.22. 당첨시 (1,235만원 : 계약금 1천만원 + 발코니확장계약금 10% 235만원)
- ‘23.10.12. 계약금 (5,580만원)
- ‘23.10.23. ~ 27. 옵션 계약일
- ‘23.11.초 중도금 대출 실시
- ‘23.12.19. 발코니 확장 중도금 (235만원)
- ‘25.6.30. 잔금 (2억 5천만원)
- 정리하면
- 별첨 : 인지세 납부 (15만원)
‘23.9.17 ~ 9.22. 당첨시 (1,235만원 : 계약금 1천만원 + 발코니확장계약금 10% 235만원)
아파트를 처음 당첨받게 되면 정당계약 기간 중에 계약 확정을 하게 되고 이 과정에서 최초 계약금을 입금하게 됩니다. 둔산자이아이파크의 경우 모든 평형에 대해서 동일하게 1천만원을 계약 시 입금하며, 10%의 계약금 중 나머지 금액을 10월 12일에 입금하게 됩니다.
발코니확장대금도 이 때 일부 납부하게 됩니다.
발코니 확장 공급대금의 경우 평형과 타입에 따라서 그 금액이 다르지만 10%에 해당하는 금액을 최초 계약금으로 지급하며, 이 금액이 당첨 확정 시 입금하게 됩니다. 84E 타입의 경우 이 금액이 235만원정도 됩니다.
‘23.10.12. 계약금 (5,580만원)
- 금융기관 : 농협은행
- 계좌번호 : 계약자별 가상계좌 부여
23년도 10월 12일은 아파트 계약금을 입금하는 날입니다. 계약금액은 공급가액의 10%에 해당하는 금액이며, 이미 정당계약 시 1천만원을 선입금하였기 때문에 그 외 나머지 금액만 지급하면 됩니다. 제가 계약한 84E타입의 경우 공급가액이 6억5,800만원이며, 이 중 10%인 6,580만원 중 1천만원을 제외한 5,580만원이 입금해야 하는 금액이 됩니다.
계약금(2차 납입금액)의 세부 금액은 입주자모집공고문 8페이지에서 확인 가능합니다.
계약금 입금 계좌의 경우 개별적으로 통보가 됩니다. 저는 카톡을 통해서 안내문자를 받았습니다.
‘23.10.23. ~ 27. 옵션 계약일
금융기관 : 농협은행
계좌번호 : 플러스옵션/가전옵션 상이, 건설사별로 상이함
23년도 10월 말에는 플러스 옵션 계약을 진행하게 됩니다. 계약시에 안내된 일정에는 10월 23일(월)부터 27일(금)까지 진행하는 것으로 되어 있습니다. 아쉽게도 모두가 평일이라서 직장을 다니시는 분들이라면 휴가를 내고 모하에 다녀오셔야 할 것 같습니다.
기간 중에 모델하우스도 오픈하기 때문에 자신이 선택한 옵션을 직접 비교해 볼 수 있는 마지막 기회이기도 합니다.
옵션은 플러스옵션과 가전옵션으로 나눌 수 있습니다. 자세한 내용은 입주자공고문 47페이지부터 확인하실 수 있습니다. 주의하실점은 플러스옵션과 가전옵션이 입금 계좌가 서로 상이하다는 점입니다. 플러스옵션과 가전옵션 입금계좌가 서로 다르고 각 옵션 안에서도 시공사별로 계좌가 구분되어 있습니다. 입주자공고문에 자세하게 안내가 되어 있으므로 꼭 한번 확인하고 가시기 바랍니다.
옵션은 선택함에 따라서 0원에서 가전옵션의 경우 최대 약 2천만원, 플러스옵션의 경우 선택하기 따라 최대 4천만원까지도 금액이 발생할 수 있습니다.
‘23.11.초 중도금 대출 실시
아직 중도금 대출에 대한 은행 및 일정에 대한 내용은 나오지 않았습니다. 중도금 대출을 시행하게 되면 ’23년 12월 19일부터 시작되는 중도금 1회차부터 중도금의 납부가 대출로 이뤄지게 됩니다.
중도금 대출의 경우 계약금 10%를 완납한 이후에 가능합니다. 그리고 대출 범위는 총 공급대금의 60% 수준에서 이뤄집니다. 84E 타입의 경우 공급금액의 60%의 금액이 3억9,480만원정도가 됩니다.
중도금 대출을 수행하는 과정에서 채권구매 등의 목적으로 일부 금액이 발생할 수 있습니다.
‘23.12.19. 발코니 확장 중도금 (235만원)
- 금융기관 : 농협은행
- 계좌번호 : 301-0328-6899-51
- 예금주명 : 숭어리샘 주택재건축정비사업조합 지에스건설(주) 현대산업개발(주)
23년 12월 19일은 발코니 확장금액에 대한 중도금을 납부하는 날입니다. 최초의 정당계약 시 납입한 금액과 동일 금액을 입금하기 때문에 헷갈리실 수 있으나 같은 금액을 두 번 입금하게 됩니다.
주의하실 점은 입금 시 계좌가 앞서 계약금을 입금한 계좌와 상이하다는 점입니다. 계약금의 경우 각각 개별 계좌가 생성되어 입금을 하게 되지만 발코니 확장 금액은 ‘발코니 확장 공급대금 납부계좌’가 별도로 존재합니다. 그리고 입금 시 계약한 동,호수와 계약자를 보내는 사람 이름으로 꼭 작성해야 합니다. 그렇지 않을 경우 계좌를 일일이 대조하며 확인해서 자신의 입금정보를 찾아야 하는 불편함이 발생할 수 있습니다.
‘25.6.30. 잔금 (2억 5천만원)
- 발코니 확장 금액에 대한 잔금 : 1,880만원
- 주택공급금액 잔금 : 1억9,740만원
- 중도금 대출 이자 : 약 1,780만원 (연이율 5% 계산 시)
- 취등록세 (취득세 + 채권할인료 + 공과금, 생애최초 취득세 감면 혜택 200만원 할인 포함) : 1,700만원
’25년 6월이 되면 예정대로 공사가 잘 진행될 경우 입주를 시작하게 됩니다. 입주를 하면서 소유권을 이전하는 등기작업을 하게 되고 이와 동시에 남은 금액을 모두 정산하게 됩니다. 앞서 실시한 중도금 대출은 주택담보대출로 전환하는 과정을 거치게 되며, 이 때 책정되는 KB 부동산 시세에 따라서 주택담보대출의 금액이 결정됩니다.
본 글에서는 중도금 대출 금액을 제외한 나머지 금액에 대해서 정산한 내용이며, 마지막 잔금에는 발코니 확장 금액, 중도금 대출 이자, 취등록세 등의 각종 세금을 함께 포함하였습니다. 간단하게 계산해 보면 약 2억 5천만원 정도의 추가 자금이 필요할 것으로 보이네요.
정리하면
정리해보면 23년도가 가기 전에 필요한 금액이 약 7,050만원 + 알파(플러스/가전 옵션 금액)으로 보입니다. 그리고 주택가격 중 4억원 정도를 중도금 대출로 받게 되고 입주 시점에서 나머지 잔액(세금포함)을 2억 5천만원정도 내야 합니다. 마지막에 내는 금액은 주택담보대출이 나오는 정도에 따라서 일부 대출로 추가로 충당될 수 있습니다. 앞으로 진행과정 중 변경되는 내용에 대해서 주기적으로 업데이트 해 보도록 하겠습니다.
별첨 : 인지세 납부 (15만원)
- 인지세 납부 기한 : 부동산 등기 전까지
- 납부 범위 : 공급주택별 1건, 발코니 확장 계약에 대한 인지세 납부 의무 없음
계약서 상 인지세 납부에 대한 잘못된 내용이 있어 이를 정리해 보도록 하겠습니다.
인지세는 취득물의 가격에 따라서 달라집니다.
입주자공고문 5페이지에 보면 가격별로 인지세 범위가 안내되어 있습니다. 둔산자이아이파크의 경우 대부분의 입주자가 1억 초과 10억 이하의 범위이며 이에 15만원의 인지세를 납부하여야 합니다.
인지세를 납부하는 방법은 오프라인으로 우체국에 방문하는 방법과 온라인으로 계좌이체를 하는 방법으로 구분할 수 있습니다.
입주자공고문의 내용을 살펴보면 주택공급금액에 대한 인지세 납부와는 별개로 발코니 확장에 대해서도 인지세를 납부해야 한다는 내용이 있습니다. 발코니 확장에 대한 인지세를 별로도 납부할 경우 보통 2만원의 세금을 납부해야 하는데 결론적으로 발코니 확장에 대한 인지세는 납부할 필요가 없습니다.