목차
재산세가 뭐고 어떻게 계산되나요?
주택분 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 복잡해 보이지만 계산 구조는 간단합니다.
기본 계산식은 다음과 같습니다.
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
재산세 = 과세표준 × 세율
여기에 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 같은 추가세가 더해집니다.
공시가격별 세율 구간 한눈에 보기
주택 재산세는 누진세율이 적용됩니다. 과세표준이 높아질수록 세율도 올라갑니다.
1세대 1주택자 세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | – |
| 6,000만원 초과 ~ 1억5,000만원 이하 | 0.15% | 3만원 |
| 1억5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 63만원 |
공시가격 vs 과세표준의 차이를 아셔야 합니다. 공시가격은 실제 주택 가격이지만, 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. 1세대 1주택자는 공시가격에 따라 43~45%가 적용되고, 다주택자는 60%가 적용됩니다.
실제 계산 예시
이론만으로는 어렵니까? 실제 예시를 봅시다.
예시 1: 공시가격 4억원 아파트 (1세대 1주택)
- 공시가격: 4억원
- 공정시장가액비율: 44% 적용 (공시가격 3억원 초과 ~ 6억원 이하)
- 과세표준: 4억원 × 44% = 1억7,600만원
- 계산: (1억7,600만원 × 0.25%) – 18만원 = 22만원
예시 2: 공시가격 5억원 아파트 (1세대 1주택)
- 공시가격: 5억원
- 공정시장가액비율: 45% 적용 (공시가격 6억원 초과)
- 과세표준: 5억원 × 45% = 2억2,500만원
- 계산: (2억2,500만원 × 0.25%) – 18만원 = 38만250원
이처럼 공시가격이 조금만 올라가도 적용되는 공정시장가액비율이 달라져 세금이 크게 차이날 수 있습니다.
공정시장가액비율이 중요한 이유
| 공시가격 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 43% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 44% |
| 6억원 초과 | 45% |
공정시장가액비율이 높을수록 과세표준이 커지고, 결국 내야 할 세금도 늘어납니다. 특히 공시가격이 구간 경계선 근처라면 공정시장가액비율 변화에 따른 세금 차이가 상당할 수 있으니 주의해야 합니다.
절세 팁
주택연금으로 25% 감면받기
저당권 방식으로 주택연금에 가입한 1세대 1주택자는 최대 25% 감면을 받을 수 있습니다. 가입한 주택의 공시가격이 5억원 이하면 주택분 재산세 25%를 깎아줍니다.
공시가격 공시 일정 확인하기
매년 공시가격이 변동하면서 적용되는 공정시장가액비율도 달라질 수 있습니다. 공시가격 공시일을 미리 확인해두면 재산세 예상액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
다주택자라면 더욱 신경 써야 해요
다주택자는 1세대 1주택자보다 높은 60%의 공정시장가액비율이 적용되며, 더 높은 세율이 적용될 수도 있습니다. 공시가격 기준 9억원을 초과하면 종합부동산세까지 추가로 납부해야 하니 더욱 복잡합니다.