부동산을 소유하면 피할 수 없는 세금이 있습니다. 바로 재산세와 종합부동산세인데요. 이 두 세금은 이름은 비슷하지만 과세 대상, 계산 방식, 납부 대상이 완전히 다릅니다. 오늘은 두 세금의 차이를 명확하게 구분해드리겠습니다.
1. 기본 개념: 국세 vs 지방세
먼저 가장 중요한 차이를 알아야 합니다.
- 재산세: 지방세로, 토지와 주택 등 부동산을 소유한 사람 누구나 납부합니다.
- 종합부동산세: 국세로, 일정 금액 이상의 고액 부동산 보유자에게만 선택적으로 부과됩니다.
즉, 재산세는 의무적이고 종합부동산세는 조건부라고 생각하면 됩니다.
2. 과세 대상의 범위
재산세의 과세 대상
재산세는 광범위한 부동산이 과세 대상입니다:
- 토지 (종합합산과세대상, 별도합산과세대상 포함)
- 주택 (주거용 건축물과 그 부속토지)
- 건축물
- 선박, 항공기
종합부동산세의 과세 대상
종합부동산세는 훨씬 제한적입니다. 재산세 과세 대상 중에서도:
- 주택 (일정 금액 이상인 경우만)
- 토지 (종합합산과세대상과 별도합산과세대상만)
주목할 점은 일반 건축물, 분리과세대상 토지, 선박, 항공기는 종합부동산세 대상에서 제외된다는 것입니다.
3. 납세 의무자 기준
재산세 납세의무자
과세기준일 현재 부동산을 소유하면 누구나 납세 의무가 있습니다. 금액 제한이 없습니다.
종합부동산세 납세의무자
부동산 소유 금액에 따라 결정됩니다:
- 1주택자: 공시가격 11억원 초과일 때 과세
- 다주택자: 공시가격 6억원 초과일 때 과세
- 토지 (종합합산): 공시가격 합계 5억원 초과일 때 과세
- 토지 (별도합산): 공시가격 합계 80억원 초과일 때 과세
공시가격이 실제 매매가의 약 70% 수준이므로, 1주택자는 실제로 15억 7천만 원 정도의 부동산을 소유할 때 과세 대상이 됩니다.
4. 세금 계산 방식의 차이
재산세: 물건별 과세
재산세는 각 물건을 따로 계산합니다:
(물건 1의 과표 × 세율) + (물건 2의 과표 × 세율) = 재산세
따라서 똑같은 가격의 아파트 2채가 있고 각각 100만원씩 부과되면, 총 200만원을 납부합니다.
종합부동산세: 합산 후 과세
종합부동산세는 모든 주택 가격을 먼저 합산한 후 세율을 적용합니다:
[(모든 주택 공시가격 합계) × 세율] = 종합부동산세
같은 아파트 2채인데 1채일 때 100만원이 나왔다면, 2채일 때는 300만원 이상 나올 수 있습니다. 이는 누진세율 때문입니다.
5. 세율 비교
두 세금의 세율도 다릅니다:
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 기본 세율 | 0.1% ~ 0.4% | 0.6% ~ 3.0% |
| 중과세율 (조건부) | – | 1.2% ~ 6.0% (2주택 이상 조정대상지역 등) |
종합부동산세의 기본 세율이 재산세보다 훨씬 높으며, 특정 조건에서는 중과세율이 적용되어 최대 6%까지 올라갑니다.
6. 실무 예시로 이해하기
상황: 공시가격 10억원 아파트 1채 소유
재산세는 10억원에 대해 약 0.2% ~ 0.4% 사이의 세율로 계산되어 200만원 ~ 400만원 정도 부과됩니다.
종합부동산세는 과세 대상이 아닙니다. 1주택자 기준이 11억원이기 때문입니다.
상황: 공시가격 15억원 아파트 1채 소유
재산세는 위와 비슷하게 부과됩니다.
종합부동산세는 11억원을 초과하는 4억원 부분에 대해 누진세율을 적용하여 부과됩니다.
7. 핵심 정리
- 재산세는 모든 부동산 소유자가 내는 필수 지방세
- 종합부동산세는 고액 부동산 소유자만 내는 선택적 국세
- 재산세는 물건별로, 종합부동산세는 합산으로 계산
- 종합부동산세는 누진세율로 인해 보유 재산이 많을수록 세율이 올라감
부동산 투자나 상속을 계획 중이라면, 이 두 세금의 차이를 정확히 알고 준비하시기 바랍니다.