목차
공시가격이 뭐예요?
재산세를 이야기할 때 가장 자주 나오는 단어가 바로 공시가격입니다. 공시가격은 국가가 매년 6월 1일을 기준으로 정해진 주택의 객관적인 가치를 나타내는 가격이에요. 이 가격이 재산세 부과의 핵심이 되기 때문에 꼭 이해하셔야 합니다.
공시가격은 단순한 거래 가격이 아니라 국가가 정한 표준 가격이라고 생각하면 됩니다. 따라서 실제 시장 거래 가격과는 다를 수 있어요.
공시가격에 따른 재산세 부과 대상
누가 재산세 대상이 되나요?
재산세 부과 대상은 보유한 주택의 공시가격 합계에 따라 결정됩니다. 세대 구성에 따라 기준이 다르니까 확인해 보세요.
| 구분 | 부과 기준 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 공시가격 합계 12억원 초과 |
| 다주택자 | 공시가격 합계 9억원 초과 |
감면 받을 수 있는 경우
공시가격 9억원 이하의 주택을 보유한 1세대 1주택자라면 특별한 혜택을 받을 수 있어요. 다음 조건을 만족하면 일반 재산세율(0.1~0.4%)보다 낮은 세율을 적용받습니다.
- 3년 이상 보유한 경우
- 3년 이상 거주한 경우
공시가격과 과세표준의 관계
재산세를 계산할 때는 공시가격을 그대로 사용하지 않습니다. 공시가격에 공정시장가액비율이라는 비율을 곱해서 과세표준을 만들어요.
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
주택의 경우 공정시장가액비율은 일반적으로 60% 공시가격이 4억원인 주택의 경우를 살펴봅시다. 조금 더 높은 가격대의 아파트를 예시로 들어볼게요. 과세표준 3억원은 누진세 구간의 가장 높은 단계에 해당합니다. 이 경우 기본 세금에 3억원을 초과하는 부분에 대해 0.4% 세율을 추가로 적용하게 되죠. 실제 세금을 정확하게 계산하려면 과세표준에 적용되는 누진세율을 알아야 합니다. 주택 재산세는 다음과 같이 구간별로 차등 적용돼요. 여기에 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 등 추가 세금이 더해져서 최종 재산세 금액이 결정됩니다. 재산세는 매년 6월 1일 현재의 소유자를 기준으로 과세됩니다. 즉, 6월 2일 이후에 주택을 팔아도 그해의 재산세는 모두 부담해야 한다는 뜻이에요. 이 부분을 놓치면 예상 외의 세금을 내게 될 수 있으니 주의하세요. 공시가격은 재산세뿐만 아니라 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등 다양한 세금 계산의 기초가 됩니다. 따라서 자신이 소유한 주택의 공시가격을 정확히 파악하고 있으면 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있어요. 정기적으로 공시가격 변동을 확인하고 필요에 따라 이의신청을 하는 것도 현명한 재산 관리 방법입니다.공시가격 구간별 공정시장가액비율
공시가격 공정시장가액비율 3억원 이하 43% 3억원 초과 ~ 6억원 이하 44% 6억원 초과 45% 실제 계산 사례로 알아보기
사례 1: 공시가격 4억원 주택
사례 2: 공시가격 5억원 아파트
세율 구간 확인하기
과세표준 세율 6천만원 이하 0.1% 6천만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 0.15% 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 0.25% 3억원 초과 0.4% 6월 1일이 중요한 이유