2025년 하반기부터 국내 부동산 시장에서 전세 주택 거래와 실거주 관련 법규가 크게 변화합니다. 특히 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무 부과, 대출 규제 강화가 핵심인데요. 본 글에서는 이런 변화를 단계별로 살펴보고, 어떻게 대비해야 할지 짚어보겠습니다.
목차
- 전세 주택 거래 현황과 규제 강도의 변화
- 2025년 토지거래허가구역 지정 확대와 실거주 의무
- 실거주 기간과 예외 조건
- 대출 제한과 전세대출 관련 변화
- 전세 거래 실무 시 주의사항 및 전망
전세 주택 거래 현황과 규제 강도의 변화
전세 시장은 오랜 기간 주거 안정의 핵심 역할을 담당해 왔습니다. 하지만 최근 정부는 공급 불균형과 투기 우려를 해소하기 위해 전세 거래도 강도 높은 규제 대상에 포함했습니다.
특히 2025년 들어서면서 실거주 의무 부과와 토지거래허가구역 지정 확대가 가장 큰 변화로 자리잡았습니다. 이는 단순한 임대차 계약뿐 아니라 주택 구입 시에도 실거주를 전제로 허가가 필요하다는 점에서 임대 운영에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.
2025년 토지거래허가구역 지정 확대와 실거주 의무
2025년 10월 20일을 기점으로 서울 전역과 경기도 12개 주요 지역에 토지거래허가구역이 대폭 확대되었습니다. 따라서 이 지역 내 아파트, 연립·다세대 주택 구매 시에는 관할 구청의 허가가 필수입니다.
- 허가 대상: 아파트 포함 연립·다세대 주택
- 실거주 기간 의무: 취득일로부터 최소 2년
- 입주 시점: 허가 결재일로부터 4개월 이내 또는 잔금일 기준 즉시 전입 필요
- 임대 금지: 실거주 기간 동안 전세 또는 월세 임대 불가
허가를 받지 않고 거래를 진행하면 무효 처리될 수 있고, 실거주 의무를 위반하면 벌금 등 불이익이 발생할 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.
실거주 기간과 예외 조건
실거주 의무는 2년의 기간을 기본으로 하며, 엄격하게 관리됩니다. 특히 토지거래허가구역 내에서는 전세나 월세 임대가 제한되어 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투자 형태)가 사실상 금지되었습니다.
실거주 의무 면제나 예외 사유
- 기존 임대차 계약이 존속 중이고, 계약 종료 후 입주가 명확한 경우
- 이혼, 상속 등으로 인해 주택 거주가 불가능한 사유
- 천재지변 등 부득이한 상황
이러한 경우 지자체장 승인으로 실거주 의무가 면제될 수 있으니, 상황에 맞게 관련 서류 준비가 필요합니다.
대출 제한과 전세대출 관련 변화
주택구입과 연계된 전세대출과 신용대출 규제도 강화됩니다. 대출을 받은 상태에서 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득할 경우 전세대출이 회수될 수 있고, 신용대출 1억원 초과자는 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
- 대출 실행 이후 2년간은 해당 주택에 반드시 실거주해야 대출 관련 문제 발생하지 않음
- 사업자대출 등 특정 대출로는 수도권·규제지역 주택 구입이 불가능
- 갭투자 및 임대사업자 시장을 사실상 차단하는 효과
전세 거래 실무 시 주의사항 및 전망
2025년 정책 변화에 따라 전세 거래 시 구체적인 주의가 요구됩니다.
- 토지거래허가 꼭 확인: 거래하려는 주택이 토지거래허가구역인지 사전에 반드시 확인해야 합니다.
- 실거주 증빙 준비: 입주 후 2년간 실거주를 증명할 수 있는 주민등록 등본 및 관련 서류를 갖추어야 합니다.
- 갭투자 위험성 인지: 실거주 의무 기간 중에는 전세 계약을 통한 임대 수익을 낼 수 없으며, 임대 목적 매수도 제한됩니다.
- 대출 상황 점검: 전세대출 및 신용대출 보유자는 신규 대출 및 주택 거래 가능 여부를 꼼꼼히 따져야 합니다.
결국 앞으로의 부동산 거래는 실거주 목적을 명확히 하고, 허가 절차를 거치는 절제된 시장으로 재편될 전망입니다. 전세 주택의 안정성과 투명성을 높이기 위한 조치로 볼 수 있습니다.
“2025년 10월부터 서울 전역과 경기 일부 지역에서 주택 매수 시 실거주 2년 의무가 부과되며, 임대 금지 및 대출 규제가 강화된다.”