토지거래허가제 거부 기준과 부당거래 방지법 5가지

1. 토지거래허가제란 무엇인가

토지거래허가제는 특정 지역에서 토지를 매매할 때 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이 제도는 토지 투기를 방지하고 사회질서를 유지하기 위해 운영되고 있습니다.

서울시의 경우 도시지역 주거지역에서 60㎡를 초과하는 토지, 상업지역과 공업지역에서는 150㎡를 초과하는 토지가 거래허가 대상이 됩니다.

2. 허가가 거부되는 5가지 주요 기준

허가 대상이 되지 않는 경우

대가 없는 거래 – 상속, 증여 등 돈을 받지 않는 경우
허가대상면적 미만 – 정해진 면적 기준 이하의 토지
공익사업 – 공익사업을 위한 협의취득 등

특별 허가 조건

아파트 거래의 경우 다음 6가지 조건을 모두 만족해야만 허가됩니다:

매도자가 10년 이상 보유
매도자가 5년 이상 거주
매도자가 1가구 1주택 보유자
매수자 세대원 전원이 무주택자
계약일로부터 3개월 이내 잔금 납부
잔금 납부 후 6개월 이내 입주

중요: 위의 6가지 중 하나라도 어긋나면 매매계약 자체가 불가능합니다.

3. 허가 거부 시 나타나는 문제점

계약 무효화의 위험

허가가 나지 않으면 이미 체결한 거래 계약은 완전히 무효가 됩니다. 이는 재산권의 기본적인 처분 기능을 심각하게 제약하는 상황입니다.

불충분한 구제 수단

불허가 통보를 받은 후 1개월 내 이의신청을 할 수 있지만, 실질적인 해결책이 제한적입니다. 매도자는 토지매수청구권을 행사할 수 있으나, 지방자치단체나 한국토지주택공사가 예산을 이유로 매수를 거부할 수 있습니다.

설령 매수가 결정되더라도 공시지가를 기준으로 가격이 결정되어 실제 시장가보다 낮은 금액을 받게 됩니다.

4. 부당거래를 방지하는 구체적인 방법

거래 전 철저한 확인

토지거래를 진행하기 전에 다음 사항들을 반드시 확인하세요:

해당 토지가 토지거래허가구역에 포함되는지 여부
거래 대상이 허가대상면적을 초과하는지 확인
매도자와 매수자의 자격 요건 검토
신공항 관련 지정 구역 여부 (2028년 9월까지 제한)

전문가 상담의 중요성

부동산 중개인이나 법률 전문가와 사전 상담을 통해 허가 가능성을 미리 판단하는 것이 중요합니다. 특히 조건부 허가가 필요한 경우라면 더욱 그렇습니다.

계약서 작성 시 주의사항

계약서에 허가 조건부 거래 명시하고, 거부 시 위약금 처리에 대한 명확한 조항을 포함시켜야 합니다. 이를 통해 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

5. 거래 시 반드시 확인해야 할 사항

거주 실적 확인

외국인이 주택을 구매하는 경우, 허가 후 4개월 이내 입주하고 2년간 실제 거주해야 합니다. 이를 위반하면 거래가 무효화될 수 있습니다.

지역별 특수 규정

재개발·재건축 구역이나 신도시 지정 지역에서는 일반 지역과 다른 허가 기준이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 2023년 이후 서울의 일부 강남구 지역에는 특별 규제가 있습니다.

전문가들은 현행 토지거래허가제가 재산권 침해에 대한 정당한 보상 없이 운영되고 있다며 위헌 소지가 크다고 지적하고 있습니다.