토지허가제 향후 전망과 정책 제언

2025년 토지허가제 향후 전망과 정책 제언: 5가지 핵심 변화와 대응 전략

토지거래허가제는 최근 몇 년간 서울과 수도권을 중심으로 확대되면서 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 2025년 현재, 정부가 발표한 규제 정책과 시장 반응을 통해 향후 토지허가제의 방향성과 이에 따른 정책 제언을 살펴보겠습니다.

토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 일정 지역 내에서 토지 거래 시 국가나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 부동산 투기와 가격 급등을 막기 위한 강력한 규제책으로 서울 전역과 경기 일부 지역을 중심으로 시행되고 있습니다.

2025년 10월부터는 서울시 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 이로 인해 해당 구역 내 토지 거래 시 반드시 사전에 허가를 받아야만 거래가 가능합니다.

이는 특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 주요 재건축·재개발 예정지에 집중되어 부동산 투기를 사전에 차단하는 효과를 기대하고 있습니다.

현재 서울시의 토지거래허가구역 면적은 약 165.23㎢로 서울 시 면적의 27.3%에 달합니다. 경기도와 함께 규제지역으로 지정된 곳은 과천, 성남, 분당, 광명 등 총 12곳에 이릅니다.

이처럼 허가제가 확대되면서 대상 지역 내 아파트 거래량은 최대 82%까지 급감하는 등 시장에 즉각적인 영향을 미쳤습니다.

토지허가제 확대 시행 후 가장 두드러진 변화는 거래량 급감과 집값 안정 시도입니다. 특히 허가구역 내 아파트 거래가 크게 줄어들면서 투기세력이 빠르게 억제되는 모습을 보이고 있습니다.

“잠실 등 핵심지에서 토지거래허가제 시행 이후 아파트 거래량이 82% 급감했다.”

하지만 전국 단위의 아파트 매매가격지수는 2025년 9월 기준으로 월간 +0.08% 상승하는 완만한 흐름을 보이며, 규제 확대가 시장에 미치는 영향은 지역별로 차별화되고 있습니다.

또한 규제로 인해 대출 한도가 축소되고 금융기관의 위험가중치가 상향 조정되는 등 부동산 금융 환경도 한층 엄격해졌습니다.

1. 규제 지역의 지속 확대 및 지정 기간 연장 가능성

정부는 토지허가구역을 계속 확대할 계획이며, 현재 지정된 허가구역의 지정 기간도 갱신될 가능성이 큽니다. 특히 강남 3구와 용산구는 2026년 12월 31일까지 지정되어 있으나 연장 가능성이 높습니다.

2. 일부 지역에서의 규제 완화 논의 병행

서울시 일부 구에서는 허가제의 부작용을 우려하며 제한적 폐지나 완화를 검토하고 있습니다. 다만, 부동산 시장 불안정이 심화될 경우 다시 규제 강화로 돌아설 가능성도 상존합니다.

3. 금융규제 강화와 연계된 투기 차단 장치 강화

대출 제한, 자금출처 조사 확대 등 금융규제는 토지거래허가제와 함께 부동산 시장 안정화에 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.

투명한 허가 심사 기준 마련: 허가 심사 과정의 객관성과 예측 가능성을 높여 실수요자가 피해를 입지 않도록 해야 합니다.
단기·중장기 토지이용 계획과의 연계: 토지허가구역 지정과 해제는 도시 재개발 및 주택 공급 계획과 긴밀히 연결되어야 합니다.
지역별 맞춤형 규제 정책: 서울 강남권과 기타 수도권 지역은 시장 상황에 따라 차등적인 규제 강도를 적용하는 방안을 검토해야 합니다.
부동산 시장 활성화를 위한 지원책 병행: 실수요자 중심의 금융지원, 주택 공급 확대 정책과 함께 토지허가제를 운영해야 부작용을 최소화할 수 있습니다.
지속적인 시장 모니터링과 정책 피드백 체계 구축: 규제 효과를 정기적으로 평가하고, 부작용 발생 시 신속히 대처할 수 있는 시스템 구축이 필요합니다.

아래 영상을 통해 토지거래허가제의 기본 개념과 최근 정책 변화, 그리고 시장 영향에 대해 시청하실 수 있습니다.

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