토지허가제 지정 구역 설정 기준

2025년 최신 토지거래허가구역 지정 기준 총정리 – 5분만에 이해하는 핵심

토지거래허가구역, 즉 토지허가제는 부동산 시장의 투기 억제와 지역의 계획적 개발을 위해 국가나 지방자치단체가 일정 구역을 지정하여 토지 거래를 엄격히 관리하는 제도입니다. 특히 도심 재개발지역이나 가격 급등 지역에서 꼭 필요한 조치인데요, 이번 글에서는 토지허가제 지정 구역 설정 기준을 체계적으로 설명드리겠습니다.

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 국가 또는 지방자치단체가 지정하는 특정 지역으로, 이 구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 반드시 받아야 합니다. 이를 통해 투기성 거래를 막고 지역 개발을 계획적으로 진행할 수 있도록 관리합니다.

허가를 받지 않고 거래를 진행하면 법적 제재가 뒤따르며, 허가 조건도 엄격해 토지 이용 목적이 합법적이고 공익에 부합해야 합니다.

법적 근거와 지정 권한

토지거래허가구역 지정 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「토지거래계약허가에 관한 규정」입니다. 지정 권한은 다음과 같이 구분됩니다.

국토교통부 장관 : 여러 시·군·구에 걸친 지역 지정
시·도지사 : 시·군·구 내 일부 지역 지정
시장·군수·구청장 : 용도지역 지정권자가 해당되는 경우 지정

즉, 대규모 개발 예정지나 투기 우려가 심한 지역은 국토부 장관이, 상대적으로 소규모 지역은 시·도지사가 지정하는 구조입니다.

토지허가구역 지정 기준과 면적별 허가 대상

토지허가구역 지정 기준은 크게 두 축으로 나뉩니다.

1. 지정 요건

지역의 지속적인 토지 가격 상승
투기성 토지 거래 급증
대규모 개발사업 예정 지역
지역 주민의 주거 안정 위협
국토 계획적 관리 필요성

2. 용도지역별 허가대상 면적 기준

용도지역	허가 대상 토지 면적 기준	설명
주거지역	6㎡ 초과 (일부 지역 60㎡ 초과)	서울 강남 일부는 6㎡ 초과, 일반적으로 60㎡ 초과가 허가 대상
상업지역	15㎡ 초과 (일반 150㎡ 초과)	투기우려 지역은 15㎡, 평소는 150㎡ 초과시 허가
공업지역	15㎡ 초과 (일반 150㎡ 초과)	상업지역과 유사하게 구분
녹지지역	20㎡ 초과 (일반 200㎡ 초과)	자연환경 보호 및 개발 제한 사례
용도지역 미지정	6㎡ 초과	용도지역 지정이 없는 토지는 6㎡ 초과 시 허가 필요

참고: 국토교통부와 서울시가 구체 지역별, 시기별로 허가 면적 기준을 최대 10%~300% 범위 내에서 조정하여 공고할 수 있습니다.

구역 지정 절차 및 기간

토지거래허가구역 지정 절차는 다음과 같습니다.

지정 권자가 거래 현황과 투기 우려를 분석
토지 이용 계획과 지역 발전 정책과의 적합성 검토
허가구역 지정 공고 및 지형도 고시 (보통 시·도 홈페이지나 관보를 통해 공표)
허가구역 지정 기간 설정 (보통 1년에서 5년 내외)
지정 기간 만료 시 재검토 후 갱신 또는 해제 결정

실제로 최근 서울시 강남구 대치동, 금천구 독산동 등에서는 2025년부터 2026년까지 1년 단위로 재지정되어 관리되고 있습니다.

토지거래허가 조건 및 제한 사항

구역 내 토지 거래 시 허가 조건은 다음과 같습니다.

허가 신청 시 토지 이용 목적이 공익과 부합해야 합니다.
불법적인 형질 변경이나 무분별한 이용이 아닌 경우에만 허가가 승인됩니다.
사업 시행을 위한 토지 취득, 도시 계획과 일치하는 사업 등이 허가 대상에 포함됩니다.
생태계 보호나 지역 환경 훼손 우려가 큰 경우 허가가 제한될 수 있습니다.
허가를 받았더라도 토지 이용 목적에 맞게 사용하지 않으면 매년 이행강제금이 부과됩니다.

“토지거래허가구역 내에서 토지 소유권, 지상권 이전, 설정 계약은 반드시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.”
– 국토교통부

허가 미이행 시 법적 제재

허가를 받지 않고 토지 거래를 진행하면 다음과 같은 법적 처벌을 받습니다.

2년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.
허가 없이 거래된 토지를 허가 목적대로 사용하지 않을 경우, 취득가액의 10% 이내 이행강제금을 매년 납부해야 합니다.
허가구역 내에서 허가를 받지 않은 거래는 모두 무효 처리될 수 있습니다.

따라서 토지거래 전 반드시 해당 구역의 허가 여부와 면적 기준을 확인하시는 것이 중요합니다.

서울시 주요 토지거래허가구역 지정 사례

최근 서울시의 대표적인 허가구역 지정 사례를 살펴보겠습니다.

강남구 대치동: 개포우성1차 88,760㎡, 개포우성2차 358,077㎡ 등 대규모 주거지역 포함. 2025년 6월부터 2026년 6월까지 지정.
금천구 독산동 380 일대: 신속통합기획 주택재개발 지역이며 약 121,830㎡ 규모로 허가구