토지허가제 적용 사례: 서울 및 수도권 중심

2025년 서울·수도권 토지허가제 확대 적용! 반드시 알아야 할 7가지 핵심 사실

최근 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 토지거래허가구역을 대폭 확대 지정하면서 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다. 이 글에서는 토지허가제의 의미와 적용 사례, 그리고 서울 및 수도권 중심 규제 현황과 실효성에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 토지거래허가구역 제도 이해하기

토지거래허가구역이란 특정 지역에서 토지를 거래할 때 시장이나 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이는 부동산 과열과 투기를 방지하기 위한 강력한 규제책 중 하나로서, 2년간 실거주 의무 등이 부과되어 갭투자(전세를 끼고 아파트를 매매하는 투자 방식)를 엄격히 제한합니다.

주택 공급과 수요가 불균형한 수도권과 서울에서는 주택시장 안정을 위해 이 제도가 매우 중요한 역할을 하고 있습니다.

2. 2025년 서울·수도권 토지허가구역 확대 현황

2025년 10월 20일부터 정부는 서울 전 자치구(25개구)와 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

대상 지역 아파트 및 연립·다세대 주택 거래 시 허가 의무화
실거주 2년 의무 부과로 단기투기 차단
외국인 대상 지정 구역을 내국인에게도 확대

이는 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책에 이은 세 번째 강력 부동산 대책으로 평가받고 있습니다.

3. 토지허가제 적용지역 상세 사례

서울 전역

서울시는 기존에 일부 강남권 중심으로 지정되던 토지거래허가구역을 서울 25개 자치구 전체로 확대하였습니다. 특히 강남·서초·송파 3구뿐 아니라, 강북과 도심권까지 전면 적용되어 시 전역이 규제권역으로 묶인 상태입니다.

경기도 12개 지역

과천시
광명시
수원시 영통구·장안구·팔달구
성남시 분당구·수정구·중원구
안양시 동안구
용인시 수지구
의왕시
하남시

이들 지역은 서울과 인접해 주택 수요가 높고 투기 우려가 큰 곳으로 꼽히며, 이번 규제 확대에 따라 토지 매매 때 허가 제도가 적용됩니다.

4. 주요 규제 내용과 영향

토지거래허가 의무화: 관할 행정기관 허가 없이는 주택 거래 불가
실거주 의무: 거래 후 2년간 실제 거주해야 하며, 이를 위반하면 처벌 가능
갭투자 금지: 전세 끼고 매매하는 투자 방식 제한
주택담보대출(LTV) 축소: 수도권 규제지역 내 대출 한도가 70%에서 40%로 낮아짐
자금출처 조사 강화: 국세청이 자금 흐름을 면밀히 조사해 편법 거래 차단

이 같은 조치는 부동산 가격 급등과 투기 수요 억제를 목적으로 하며, 시장 안정화 효과를 기대하고 있습니다.

5. 현장 반응과 시장 동향

“초강력 규제에도 불구하고 서울 신규 토지허가구역 내 아파트 매매가는 1.2% 상승했다. 특히 15억 원 초과 고가 아파트 중심으로 신고가가 지속되고 있다.” – 부동산 시장 분석가

실제로 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역과 경기 일부 지역에서는 대책 이후에도 아파트 가격 상승과 신고가 기록이 이어지고 있습니다. 이는 규제가 거래를 억제하는 데 한계가 있음을 시사합니다.

그러나 갭투자와 투기성 매매는 줄어드는 효과가 나타나면서, 실거주 중심의 시장 구조로 점차 변화할 가능성도 있습니다.

6. 토지허가제와 대출 규제 연계

토지거래허가구역 지정과 함께 주택담보대출(LTV) 비율이 대폭 축소된 점도 중요한 변화입니다. 규제지역 내 주택 구입 시 대출 한도가 크게 낮아져, 자금력이 부족한 투자자는 진입이 어려워졌습니다.

또한, 전세대출과 신용대출 차주에 대한 규제도 강화되어 투기 수요를 종합적으로 차단하는 효과가 기대됩니다.

7. 토지허가구역 관련 자주 묻는 질문

Q1. 토지거래허가구역 내 주택 구매 시 반드시 허가를 받아야 하나요?

네, 지정 구역 내에서는 주택 매매 시 관할 시장 또는 구청장의 허가를 반드시 받아야 하며, 허가 없이 거래할 경우 무효처리될 수 있습니다.

Q2. 2년 실거주 의무를 어기면 어떤 제재가 있나요?

실거주 의무를 위반할 경우 과태료 부과 또는 일정 기간 주택 거래 제한 등 행정적 제재를 받을 수 있습니다.

Q3. 토지허가제 적용 지역에서 전세를 끼고 매매하는 갭투자는 가능한가요?

갭투자는 엄격히 금지되어 있으며, 이를 위반하면 허가가 불허되거나 처벌 대상이 될 수 있습니다.