2025년 양도소득세 및 취득세의 주요 변화는 부동산 시장, 특히 주택 거래에 매우 큰 영향을 미치고 있습니다. 이번 글에서는 새롭게 적용되는 세법 개정안과 그로 인한 주택 거래시장의 변화, 다주택자를 중심으로 한 중과세 강화 및 완화 조치, 1세대 1주택자 혜택 등 다양한 측면에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
- 1. 2025년 양도소득세 및 취득세 주요 개정 내용
- 2. 다주택자 세금 부담 증가 및 거래 위축 영향
- 3. 1세대 1주택자 및 다가구주택 거래 활성화 효과
- 4. 규제지역 지정과 세금 중과의 영향
- 5. 부동산 시장 전반에 미친 파장과 전망
1. 2025년 양도소득세 및 취득세 주요 개정 내용
2025년을 기점으로 양도소득세와 취득세 관련 법령이 크게 개선, 조정되면서 주택 거래 시장의 판도가 바뀌고 있습니다.
양도소득세 변화
- 1세대 1주택 비과세 및 장기보유 특별공제 기준이 ‘매매계약 체결일’로 변경되어 매도인의 세 부담이 줄어들었습니다.
- 다주택자의 경우 조정대상지역 내 양도시에 양도소득세가 중과되어, 기본 세율에 20~30%포인트가 가산됩니다.
- 중과세 한시적 배제가 2026년 5월 9일까지 연장되어 일부 다주택자들은 그 기간 내 양도 시 중과세를 피해갈 수 있습니다.
취득세 변화
- 2주택자는 8%, 3주택 이상자는 12%의 높은 취득세율이 적용됩니다. 특히 규제지역 내 다주택자는 취득세 부담이 크게 늘어났습니다.
- 다가구주택 매수 시 상가로 취득하면 유리한 취득세율이 적용되어 매수인의 자금 조달 부담을 경감하는 효과가 생겼습니다.
“이번 세법 개정은 다가구주택 매도인의 세금 부담을 완화시키는 동시에, 다주택자의 세금 중과 정책 강화를 통해 주택 시장의 투기 수요를 억제하려는 취지입니다.”
2. 다주택자 세금 부담 증가 및 거래 위축 영향
2025년 이후에는 조정대상지역에서 다주택자에 대한 세금 부담이 급격히 증가하면서 거래 위축 현상이 뚜렷해졌습니다.
- 취득세 중과로 인해 다주택자가 신규 주택 취득 시 부담하는 세금이 수억원 이상 늘어났습니다.
- 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 조치가 더해져, 다주택자의 매도 부담 또한 대폭 커졌습니다.
- 이로 인해 다주택자들은 매매를 망설이고, 결과적으로 주택 시장에 매물이 감소함에 따라 공급 위축 가능성이 커지고 있습니다.
대표적인 사례로 서울 마포구 같은 규제지역에서는 20억원 아파트를 추가 매수 시 취득세가 기존 1억 6천만 원에서 2억 4천만 원으로 급증해 거래 진입장벽이 상당히 높아졌습니다.
“다주택자 중과세 강화는 실거주 목적 이외의 불필요한 주택 거래를 억제하려는 정부 정책이지만, 매물 감소를 초래해 주택 공급 부족으로 이어질 우려가 있습니다.”
3. 1세대 1주택자 및 다가구주택 거래 활성화 효과
반면, 1세대 1주택자나 다가구주택 보유자에게는 일부 세금 부담 완화와 거래 활성화 기대감이 높아졌습니다.
- 장기보유특별공제 혜택이 ‘매매계약 체결일’ 기준으로 바뀌어, 매도 시점 세무 처리에 유리해졌습니다.
- 다가구주택을 주택으로 인정받아 양도소득세 비과세 대상에 포함, 세 부담이 줄면서 다가구주택 매도 시장에 활력을 불어넣고 있습니다.
- 매수인의 경우, 다가구주택을 상가로 취득하면 대출 한도와 취득세율이 상대적으로 낮아져 자금 조달이 용이해졌습니다.
이러한 변화는 침체되어 왔던 다가구주택 거래 시장의 회복 가능성을 높이는 긍정적인 신호로 평가받고 있습니다.
4. 규제지역 지정과 세금 중과의 영향
정부의 규제지역 확대 정책은 양도소득세와 취득세 중과를 동반하며 주택 거래 시장에 복합적인 영향을 끼쳤습니다.
세금 중과 기준과 실효성
- 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 취득 시 8%, 3주택 이상자는 12%의 높은 취득세율을 적용받아 초기 거래 비용이 크게 상승합니다.
- 양도소득세는 기본세율에 20~30%포인트가 추가되어 매도 시 세 부담이 매우 커집니다.
- 중과세가 거래 위축을 일으키며, 주택 공급 감소 및 가격 변동성 증가 우려가 제기되고 있습니다.
한시적 중과세 배제의 역할
한편, 2026년 5월까지 다주택자에 대해 양도세 중과 한시적 배제가 적용되어, 그 기간 동안 일부 절세 기회가 부여되고 있어 거래 활성화에 유리한 환경이 조성되고 있습니다.
“규제지역 내 중과세 강화에도 불구하고, 정부의 한시적 배제 정책은 다주택자의 거래 준비 및 자금 운용에 숨통을 틔워주는 역할을 하고 있습니다.”
5. 부동산 시장 전반에 미친 파장과 전망
양도소득세 및 취득세 변화가 주택 거래에 미친 영향은 단순한 세금 부담의 증감에 그치지 않고, 부동산 시장 구조와 투자 행태에 변화를 초래하고 있습니다.
- 주택 거래량의 변동 : 다주택자 중과세 강화로 거래 위축 현상이 나타나며, 1세대 1주택자 및 다가구주택 거래는 상대적으로 활성화되었습니다.
- 주택 공급 여력 저하 : 과중한 세금 부담은 매도 유인을 낮추어 공급 감소 가능성을 높였으며, 일부 규제지역의 정비사업 등 부동산 개발사업에도 타격을 주고 있습니다.
- 투기 수요 억제 및 시장 안정화 시도 : 정부는 다주택자 세금 중과 정책을 통해 부동산 가격 급등과 투기성 매매를 억제하려 하고 있습니다.
결국 세법 개정의 효과와 파급은 시장 상황, 지역별 규제 정도, 주택 유형 등에 따라 복합적으로 나타나고 있어, 시장 참가자들은 각자의 상황에 맞는 전략과 대응이 절실합니다.
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