2025년 10월 발표된 부동산 시장 안정화 대책에 따라 서울 21개 모든 자치구와
경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 전면 지정되었습니다. 이와 함께
토지거래허가구역도 동일한 지역에 광범위하게 확대되어 주택 및 토지 거래에 대한 규제가 대폭 강화되었습니다.
1. 규제지역 전면 지정 배경과 의의
최근 글로벌 금리 인하와 풍부해진 시중 유동성으로 인해 서울 및 수도권 부동산 시장은
투기적 수요가 잦아들지 않고 과열 양상을 보였습니다. 이에 따라 정부는 부동산 가격 상승의 확산을 방지하고
시장 안정을 위해 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 추가 지정하였습니다.
규제지역이란 국토교통부 장관이 부동산 가격 동향과 해당 지역 특성을 종합 고려해,
주택 가격 상승이 지속될 가능성이 높거나 인근 지역으로 확산 우려가 있는 지역을 지정하는 제도입니다.
정부 관계자는 “더 이상 일부 지역 중심이 아닌 서울 전 자치구와 수도권 신도시 전역에
집중된 투기 수요를 차단하는 데 초점이 맞춰졌다”라고 밝혔습니다.
2. 신규 지정된 규제지역 전역 리스트
신규 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구는 다음과 같이 구체적인 자치구 및 시/군 단위로 나뉩니다.
서울 21개 전 자치구
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (기존 강남 3구 및 용산구 유지)
- 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구
경기도 12개 지역
- 과천시, 광명시
- 성남시 분당구, 수정구, 중원구
- 수원시 영통구, 장안구, 팔달구
- 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
3. 토지거래허가구역 확대 조치 내용
이번 규제 강화 대책의 핵심 중 하나는 토지거래허가구역의 대폭 확대에 있습니다.
토지거래허가구역으로 지정된 지역 내에서는 일정 면적 이상의 토지 거래 시 시장 또는 군수의 허가를 받아야 합니다.
특히 아파트가 포함된 연립·다세대 주택 단지는 건물 1개동 이상 포함된 지역에 대해 신규 지정이 이루어졌습니다.
이는 투기적 토지 매입을 제한하여 주택 공급 시장의 왜곡을 막고, 거래의 투명성을 높이려는 목적입니다.
- 서울 전역 및 경기도 12개 지역 동일 적용
- 아파트, 연립·다세대 주택 단지 중 1개동 이상 포함된 지역에 적용
- 허가 없이 거래 시 무효와 과태료 등 행정 처분 부과 가능
4. 부동산 금융 규제 강화 내용
정부는 부동산 과열을 억제하기 위해 금융 규제도 강화하였습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 시가 15억원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도 6억원은 유지
- 시가 15억원 초과 ~ 25억원 이하 주택의 대출 한도를 4억원으로 제한
- 25억원 초과 주택의 담보대출 한도는 2억원으로 대폭 축소
이처럼 대출 한도를 주택 가격 구간별로 차등 적용함으로써 고가 주택 중심의 대출 급증을 억제하고
부동산 투기 수요를 체계적으로 통제하고자 하였습니다.
5. 이번 정책의 기대 효과 및 시장 반응
부동산 시장 전문가들은 이번 전국 단위의 규제 확대가 가파른 집값 상승을 어느 정도 둔화시키는 효과가 있을 것으로 평가합니다.
투기과열지구 및 토지거래허가구역의 확장 조치는 강력한 수요 억제 효과와 함께
부동산시장 안정에 기여할 것으로 보입니다. 그러나 단기적으로 서울과 수도권 주택 거래가 위축되고
공급 측면에서는 일부 혼란이 우려됩니다.
“규제가 지나치게 광범위하고 강력하면 시장의 자율적 조정 기능이 제한될 수 있으므로
추가 모니터링과 맞춤형 보완책이 필요하다”는 의견도 존재합니다.
앞으로도 정부는 실수요자를 보호하면서 투기적 거래를 견제하기 위한 다각도의 대책 마련에 집중할 예정입니다.
관련 유튜브 영상 안내
아래 유튜브 영상에서는 이번 규제지역 지정 전면 확대와 토지거래허가제 확장에 대해
시장 전문가의 상세한 해설과 핵심 포인트를 소개하고 있습니다. 꼭 참고하시어 이해를 높이시기 바랍니다.
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