최근 몇 년간 대한민국 전역을 뒤흔든 전세사기 사건, 그 중심은 빌라만이 아니었습니다. 이제는 “오피스텔”이란 이름 아래, 신축과 편의성을 내세운 전세 사기가 기하급수적으로 늘며 수많은 세입자들이 보증금 피해를 호소하고 있습니다. 서울과 수도권, 그리고 부산까지, “내 전세보증금은 안전할까?”란 불안이 우리 사회를 강타하고 있습니다.
전국으로 번진 전세사기, 오피스텔도 예외 아니다
2022년 빌라 전세사기 대란 이후, 오피스텔 역시 피해사례가 속출하기 시작했습니다. 빌라는 위험하다는 인식이 자리 잡으면서, 많은 사람들이 역세권이나 마트, 편의시설이 가까운 신축 오피스텔로 눈길을 돌렸지만, 그 곳에도 ‘전세의 덫’이 숨어 있었습니다. 피해자들은 보통 “공실이 많고, 임차권등기가 설정되어 월세가 아니라면 새 입주자가 들어오지 않는다”는 현실에 직면하게 됩니다.
실제 서울 가양동, 부산 등 각지에서 벌어진 사례를 보면, 60세대 중 22세대가 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기 신청을 하고, 피해 총액이 무려 30억 원을 기록하기도 했습니다. 한 세입자는 빌라가 위험해서 오피스텔을 선택했지만, 1억 6천만 원의 전세보증금을 반환받지 못하고 결혼까지 빚을 안고 시작해야 했습니다.
오피스텔 전세보증금, 정말 안전할까?
오피스텔을 선택한 이유는 흔히 ‘안전하다’라는 이미지 때문이었습니다. 관리업체가 따로 있고, 빌라에 비해 복잡한 소유구조가 덜하며, 신축이라는 점도 매력적으로 작용했습니다. 하지만 실제로는 오히려 오피스텔 전세 피해가 빠르게 늘어나고 있습니다.
2022년 기준, 전세보증금 반환 보증 사고에서 다세대 주택(빌라)이 58%를 차지했으나, 2025년에는 33%로 감소했습니다. 반면에, 오피스텔은 18%에서 29%로 대폭 증가했습니다. 법원의 경매 건수를 살펴보면, 오피스텔의 증가폭이 아파트·빌라보다 훨씬 크다는 사실이 드러납니다.
특히 오피스텔의 평균 전세가율은 84%에 달합니다. 전문가들은 “전세가율이 80%만 넘으면 위험하다”고 경고합니다. 내 집 마련을 꿈꾸던 젊은 세대나 신혼부부들이, 최소한의 자본으로 1억이 넘는 대출을 받아 전세 집에 입주하지만, 가격 하락이나 임대인의 부실 경영, 혹은 악의적 사기로 인해 평생 모은 돈을 잃을 위험에 노출됩니다.
전세사기의 구조와 ‘깡통전세’의 실태
오피스텔을 둘러싼 전세사기 구조는 매우 치밀합니다. 관리책임을 방기하는 임대인, 보증금을 개인적 용도로 유용한 사례, 임대차 계약 만기 후에도 돈을 돌려받지 못하는 피해자들, 경매 과정에서조차 정보를 제대로 전달받지 못하는 현실 등이 영상 속 사례로 자세히 드러납니다.
부산의 한 오피스텔에서는 22가구 중 17세대가 피해를 입었는데, 이 중 어떤 세입자는 구청에서 등기부등본을 떼고 나서야 자신이 임의경매에 넘어갔음을 알았습니다. 또 이 오피스텔 소유주는 실거래가 53억 원의 담보로 52억 원 대출을 받고, 58억 원의 근저당권을 설정한 다음, 추가로 17억 원의 전세보증금을 세입자들에게 받아 가는 전형적인 ‘깡통전세’가 만들어졌습니다.
경매가 진행되면 임대인은 관리에서 손을 떼고 세입자들이 직접 공동시설 관리까지 떠맡게 됩니다. 매매가를 초과한 근저당권 때문에 경매에서 낙찰되어도, 후순위 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하는 악순환이 반복됩니다.
법·제도의 대응과 한계, 무엇을 점검해야 하나?
2023년, 전세사기 피해자를 돕기 위한 특별법이 제정되고 2년 연장되었으나, 실제 피해 예방을 위한 법과 제도의 움직임은 매우 제한적입니다. 근저당 설정, 대출 여부, 전세가율, 임차권등기의 의무화, 전세보증보험 가입 등 각종 제도적 장치에 대한 필요성은 커지고 있지만, 현장에서는 여전히 실질적 보호가 이뤄지지 않으면서 피해자들의 고통이 커지고 있습니다.
전문가들은 금융기관이 담보 대출 시 채무자의 상환 능력을 검토하듯, 세입자 또한 임대인의 재정상태와 소유물에 대한 정보를 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언합니다. 갭투자를 제어할 수 있는 전세가 상한제, 주택담보 대출 기준 강화, 임차권등기 의무화 같은 안전장치 도입 요구도 있습니다.
오피스텔 전세사기, 서민의 인생을 무너뜨린다
이 영상은 신축 오피스텔이라는 기대와 달리, 평생 모은 돈이 한순간에 사라지고 건강마저 잃는 현실을 그대로 보여줍니다. 60세대 중 22세대, 30억 원, 그리고 전국 평균 84%라는 수치가 말해주듯, 단 한 명의 사기꾼에 의해 수십, 수백 명이 삶의 밑바닥까지 무너질 수 있다는 경각심을 던집니다.
피해자들은 결혼조차 빚을 안고 시작하고, 임대인 측은 사건의 심각성을 인정하기보다 회피하고, 일부 임차인은 복구비 수천만 원을 자비로 부담하며 고통을 호소할 뿐입니다.
실제 상담·제보 사례는 계속 증가하고 있습니다. 그리고 그 피해는 단순히 금전적 손해를 넘어 가족과 삶, 정신적인 상처로 남아버립니다. 오피스텔, 신축, 관리업체라는 겉모습만큼이나, 계약서상의 숫자와 담보, 등기의 구조를 반드시 꼼꼼히 검토해야 안전한 내 집이 보장될 수 있다는 사실을 명심해야 할 때입니다.