최근 한국 부동산 시장에 심상치 않은 변화가 감지되고 있습니다. 2025년 10월 22일, 부동산 전문가 홍춘욱 박사와 함께한 인터뷰에서 집값이 내년부터 무섭게 뛸 수 있다는 경고와 함께, 월세 전환·주거비 폭등·초고가 아파트 시대 등 우리 모두가 주목하는 키워드들이 쏟아졌는데요. 오늘은 그 심층 분석 내용을 바탕으로 부동산 시장의 진짜 현실과 미래를 살펴보고자 합니다.
정책이 만든 1,700만명 ‘토지거래허가구역’, 거래 절벽은 이미 현실
올해 정부가 발표한 ’10·15 대책’의 핵심은 바로 토지거래허가구역의 대폭 확대입니다. 서울 및 수도권 대부분이 규제구역으로 묶이며 해당 인구가 무려 1,300만~1,700만 명에 달합니다. 말 그대로 국민 인구의 3분의 1이 집 매매 자체를 엄격히 허가받아야 하는 상황이 된 것이죠.
- “거래가 어려워지고, 호가가 요동치며 오히려 가격 변동성은 커질 것이다.”
- “실거주자만 매매가 가능해지며 임대 시장의 월세 전환이 가속될 것.”
이런 초유의 규제에 따라 기존 전세가 줄며, 반전세와 월세 비중이 급속히 늘고 있습니다. 부동산 전문가들은 이 과정에서 최대 피해자는 바로 전세·월세로 거주하는 서민층이라고 단언했습니다.
10년 만에 2배? ‘월세 300만원 시대’의 신호탄
홍춘욱 박사는 다음과 같이 진단합니다.
“서울 30평대 강북 기준 월세가 과거 최대 200만원이었으나, 최근 300만원대 계약이 등장하고 있다.”
우리나라 평균 거주비는 소비지출의 15% 수준이었으나, 선진국처럼 30~40%까지 빠르게 상승할 가능성을 예견하고 있습니다. 이는 단순한 호들갑이 아니라, 정책 변화와 시장 구조가 만든 불가피한 현실이라고 볼 수 있습니다.
- 월세로 무조건 전환될 수밖에 없는 구조
- 거래절벽에 따라 전세로 집을 내놓기조차 어려운 현장
- 공급 축소, 대출 규제까지 더해져 싼 집조차 사기 힘들어진 대혼란
왜 집값이 오르는가? ‘희소성’과 ‘직주근접’의 진짜 의미
많은 정부 관계자들은 보유세 인상이 집값 안정에 도움이 될 거라 말하지만, 실제로 일본·미국에서는 이미 보유세가 우리나라보다 높음에도 불구하고 20% 수준의 급등이 2년째 이어지고 있습니다.
홍춘욱 박사는 “결국 자산시장은 어느 쪽이 희소하냐, 그 싸움”이라고 설명합니다. 서울 내 신축 대단지, 직주근접 가능한 아파트는 절대값이 압도적으로 높아집니다. 출퇴근에 1~2시간을 허비하는 사람이 늘어날수록, 이 삶의 품질 차이가 집값 프리미엄으로 연결되는 것이죠.
- 실제로 도시철도 등을 통한 근본적 공급 확대 없이, 규제만 내세우는 정책적 오류가 반복되고 있습니다.
- 신도시와 용적률 규제가 통근시간 증가, 중심지 집값 폭등으로 이어진다는 분석입니다.
과연 사이클은 언제 꺾이는가? “2027년 전까지 단기 급락 어렵다”
과거 50년간 한국 부동산 시장은 약 5년 주기로 상승과 하락을 반복했습니다. 2013년 바닥 이후, 2022년까지 상승세가 이어졌으니 현재 상승 사이클이 이미 변곡점에 접어들었다는 분석도 나옵니다. 그러나 국내외 전문가들은 “단기간에 집값이 크게 하락할 계기는 제한적”이라고 입을 모읍니다.
특히 정책이 보유세 외에 양도세를 동시에 높이면 거래가 완전히 얼어붙어 시장 자체가 교착상태에 빠질 수 있습니다. 작년에도 거래세, 양도세, 보유세 모두 인상해 ‘사지도 못하고, 팔지도 못하고, 버티기만 해야 하는’ 역대급 혼란이 벌어졌는데요. 앞으로도 유사한 상황이 반복될 가능성이 높다 보니 투자 판단에 각별한 주의가 필요합니다.
‘주식으로 돈 보내라?’ 현실은 자산 해외이탈 러쉬
정부는 자산의 주식시장 유입을 장려하지만, 사실상 개인과 기관 모두 한국 시장에 대한 신뢰가 부족한 상황입니다.
- 국민연금까지 매수 중단, 외국인은 순매도 지속
- 실질적으로 자산의 대규모 해외이탈이 진행 중
우리나라 투자자들도 미국, 일본, 영국 등 해외시장 분산의 흐름을 타며, 장기적으로는 국내 투자보다는 글로벌 자산배분이 대안으로 떠오르고 있습니다.
100억짜리 아파트, 정말 가치 있을까? 서울 vs. 도쿄·런던 ‘초고가 주택 비교 분석’
한국의 초고가 아파트는 종부세 기준이 주택 수가 아니라 “총액 기준”으로 조정될 것이라는 전망입니다. 업계에서는 똘똘한 한 채 현상이 다소 완화될 수 있다며 해외 부동산으로의 자산 이탈을 예측하고 있습니다.
- 일본 도쿄 경기장 조망 35평 아파트 100억, 건축·조망·장소·예술성까지 갖춤
- 반면, 국내 100억~200억 아파트는 신축·희소성 마케팅 외 실질 가치나 경쟁력은 크게 부족
홍춘욱 박사는 “진짜 명품 주택의 가치는 희소성 외에 시간 가치를 얼마나 오랫동안 유지할 수 있느냐”라며, 한국의 초고가 주택은 장기간 가치 보존이 어렵고, 오히려 서울 부자들의 글로벌 집값 경쟁에서 밀릴 수밖에 없다고 평가합니다.
2026~2027년, 집값 1.5~2배 뛸까? 실수요자와 투자자 모두의 생존 전략 요구
현재 부동산 정책이 시장을 극단적으로 제한하며 집값과 월세가 빠른 속도로 오를 가능성이 높습니다. 앞으로 2년 내 집값이 30~50% 폭등할 수 있다는 무서운 전망도 현실적으로 부상하고 있습니다.
이번 인터뷰를 통해 보유세·양도세 등 정부 정책의 파장이 어디까지 닿을지, 그리고 실제 투자자와 예비 실수요자들이 시장에서 어떻게 생존 전략을 짜야 할지 깊이 고민해야 할 시기임을 깨달았습니다.