2025년 10월 15일, 이재명 정부가 출범 4개월 만에 발표한 ‘10.15 부동산 대책’은 역대급 강도의 규제 정책으로 평가받고 있습니다. 특히 기존 6·27(가계부채 규제), 9·7(주택공급 확대) 대책과 무엇이 달라졌는지에 초점을 맞춰, 이번 대책의 주요 내용과 의미를 종합적으로 정리해보겠습니다.
이재명 정부 부동산 정책, 3탄까지의 흐름
- 6·27 대책:
가계부채의 급증을 막기 위해 전국 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 강화하였습니다. 일률적 제한으로 단기 거래량이 줄었으나, 시장 곳곳에서 숨은 투자 수요가 다시 꿈틀대는 현상이 발생했습니다. - 9·7 대책:
수도권에 공공주택 135만호를 LH가 직접 공급하겠다는 방침 등 공급 확대에 의견을 실었습니다. 1기 신도시 재건축, 생애최초 특별공급 확대 등이 일시적 기대감을 안겼으나, 착공까지 시간이 필요해 단기 안정 효과가 약했다는 분석이 있습니다. - 10·15 대책:
수도권 집값이 재차 급등하자, ✦서울 전역 및 경기 12개 도시✦를 규제지역•토지거래허가구역으로 지정하고, 주택가격별로 대출한도를 세분화하는 등 초강력 시장 안정화 패키지가 등장했습니다.
3대 정책 비교
| 6·27 대책 | 9·7 대책 | 10·15 대책 | |
|---|---|---|---|
| 중심 | 가계부채 억제 | 공급 확대 | 투기 억제·시장 안정화 |
| 수단 | 담보·신용대출 제한 | 공공주택 135만호, 신도시 개발 | 전방위 규제지역 확대, 대출 한도 차등, 실거주 의무 등 |
| 영향 | 단기 거래량 감소 | 기대감↑, 효과 시차 | 거래 위축, 관망세 강화 |
| 특징 | 일률적 제한 | 착공까지 시간 필요 | 실거주 중심, 갭투자 차단, 세제·금융 동시 강화 |
10.15 대책, 구체적으로 뭐가 달라졌나?
- 규제지역 확대
- 서울 25개구 및 경기 12개 도시를 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정
- 허가 없는 거래 불가, 실거주 요건 2년 부과
- 대출 한도 차등화
- 주택가액별로 한도 차등: 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억
- 고가주택일수록 대출 제한 강화
- DSR·스트레스 금리 강화
- DSR(총부채원리금상환비율) 강화, 스트레스금리 3.0%로 상향
- 전세대출까지 실제 원리금으로 계산해 규제 적용
- 실거주 의무 및 갭투자 억제
- 토지거래허가구역 내 실거주 2년 필수, 유주택자 추가 주택 구입 시 대출 불가
- 신용·전세대출 활용 갭투자 원천봉쇄
- 부동산 감독 강화
- 불법거래·투기수요 단속 위한 정부합동 감독기구 출범
정책의 목적과 시장 평가
이번 대책은 6·27, 9·7 대책의 한계를 보완하며
- 단기적으로 투기수요와 매매거래를 강력히 억제
- 중장기적으로는 공급 확대와 투명한 거래질서 확립을 목표합니다.
전문가들은 이번 대책을 ‘메가톤급 종합 규제’라고 평가하며,
거래 위축·관망세 심화와 함께 내집 마련 환경 변화, 풍선효과 가능성 등 다양한 전망을 내놓고 있습니다.
정책 방향에 있어, 과거 문재인 정부의 ‘세금중심 규제’와 달리
이번 대책은 금융·실거주 의무·거래단계 통합 규제라는 점이 차별적입니다.
결론
10.15 부동산 대책은 이재명 정부 출범 이후 세 번째로 등장한 초강력 규제 패키지로,
기존 6·27(대출 조이기), 9·7(공급 늘리기) 대책의 빈틈을 메우는 시장 통합 조정형 정책입니다.
정책의 실효성과 시장의 반응은 앞으로 꾸준히 검증될 예정이며,
단기적 시장 안정과 중장기 균형이라는 정부의 목표가 실제로 어떻게 실현될지 관심이 집중되고 있습니다.
※ 본 포스팅의 내용은 공식 국토교통부 보도자료, 주요 부동산 정책 분석 사이트 및 다수 언론의 평가를 참고하여 작성하였으며,
시장 심리, 정책 실효성 부분은 향후 상황에 따라 변동될 수 있는 참고적 해석임을 밝힙니다.