오늘 글에서는 특별공급 예비당첨자 선정 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 현재 예비번호 부여 방식에서의 문제점을 함께 나눔으로써 청약 당첨확률을 높이기 위한 전략을 함께 고민해 보겠습니다.
- 다른 유형의 특별공급 신청자 중에서 무작위 추첨
- 타입별 특별공급 유형을 통틀어 500%(5배수)를 뽑음
특별공급 예비번호 부여방법에 대해서 알아보기 위해서는 다음의 두 가지 용어에 대해서 확실히 알아야 합니다.
- 공급주택 타입
- 제공하는 주택의 평형 및 평면도에 따라 A,B,C등으로 구분해 놓은 것을 의미합니다.
- 공급주택의 타입이 다르다는 것은 아예 다른 아파트로 보아도 무방합니다. 즉, 84A 타입 지원자가 84B를 받는 경우는 없습니다.
- 특별공급 유형
- 다자녀, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급의 유형을 의미합니다.
특별공급에서 미달이 발생할 경우
결론은 다른 유형의 특별공급 신청자 중에서 무작위 추첨을 합니다. 법령 중 관련된 내용은 주택공급에 관한 규칙에서 확인하실 수 있습니다.
주택공급에 관한 규칙(시행 2023. 7. 31.) 25조 7항, 8항
⑦ 사업주체는 제31조부터 제33조까지의 규정 또는 제35조부터 제46조까지의 규정에 따른 우선공급 또는 특별공급 대상 주택의 입주자를 선정하고 남은 주택의 입주자는 제35조부터 제46조까지의 규정에 따른 다른 공급유형의 특별공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자를 대상으로 추첨의 방법으로 선정하여야 한다. <신설 2018. 5. 4.>
⑧ 사업주체는 제7항 및 제47조에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택은 제27조 또는 제28조에 따라 주택의 일반공급 신청자에게 공급한다. <신설 2018. 5. 4.>
법령에서도 볼 수 있듯이 특별공급에서 남는 주택의 경우, 즉 한 유형에서 미달이 발생한 경우 같은 타입을 신청한 다른 특별공급 유형의 신청자들 중에서 추첨을 통해서 선정하게 됩니다. 23년도 8월에 있었던 대전둔산자이아파트 특별공급 결과를 두고 확인해 보도록 하겠습니다.
위 결과에서 보시면 84B 타입의 경우 다자녀가구가 13세대가 배정되었으나 기타지역까지 합해도 2세대가 모자랍니다. 또한 기관추천역시 4세대가 모자란 상황입니다. 이 나머지 6세대는 84B를 지원한 나머지 특별공급 유형의 지원자들 중에서 무작위로 추첨을 하여 선정하게 됩니다. 해당지역에서 낙첨자 66명에 대해서 무작위 추첨을 통해서 당첨자를 선정하게 됩니다.
84B 다자녀에서 미달이 발생하였다고 해서 84A 다자녀를 신청한 사람들에게 기회를 주지는 않습니다. 84A와 84B는 평형이 같더라도 엄연히 다른 아파트입니다.
특별공급에서 예비번호 부여 방법
결론은 “타입별 특별공급 유형을 통틀어 500%(5배수)를 뽑는다” 입니다. 법령에서 지정하기로는 500%의 입주자를 선정하라고 되어 있습니다.
주택공급에 관한 규칙(시행 2023. 7. 31.) 제26조의2(특별공급 예비입주자의 선정)
② 사업주체는 제47조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 제47조에 따른 특별공급 대상 주택수의 500퍼센트 이상의 예비입주자를 선정하여야 한다. 다만, 입주자를 모집한 결과 제47조에 따른 특별공급 신청자수가 제47조에 따른 특별공급 대상 주택수의 600퍼센트 미만인 경우에는 입주자로 선정되지 아니한 특별공급 신청자 모두를 예비입주자로 한다. <개정 2023. 3. 31.>
③ 제1항 및 제2항에 따른 예비입주자의 선정 및 순번의 부여는 추첨의 방법으로 한다.
위 예시에서 84A의 상황을 살펴보도록 하겠습니다. 총 공급세대는 209세대입니다. 그런데 해당지역에서 1,667명이 지원하였습니다. 낙첨자는 1,667명에서 209세대를 뺀 1,458명 입니다. 209세대의 5배수인 1,045명이 예비번호를 받게 됩니다. 순번은 가점순이 아니라 추첨의 방법으로 하게 됩니다.
처음부터 예비번호가 500%였던 것은 아닙니다. 2020년 이전에는 법령에서 정한 예비 입주자 비율이 40%였습니다. 그런데 청약 열기가 과열되면서 권고 사항으로 청약과열지역은 300%, 투기과열지구는 500%까지 적용이 되었고 이 내용이 이후 법령에 확대되어 적용된 케이스입니다. 지금과 같이 청약 열기가 식어가는 때에는 거의 모든 신청자가 예비번호를 받게 됩니다.
예비번호를 받는게 일장일단이 있습니다.
예비번호를 받을 때 추첨을 통해서 받기 때문에 가점이 낮은 사람도 높은 예비번호를 받아 아파트를 계약할 확률을 높일 수 있습니다. 또한 가점이 커트라인에 걸린 사람에게는 당첨자의 부적격등의 이유로 인해서 밀린 상황이 발생할 수 있기 때문에 아쉬운 경우도 많이 발생합니다. 그래서 특별공급점수가 낮은 사람에게는 예비번호를 받음으로써 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
하지만 여기서 기억해야 할 점은 특별공급 예비번호를 받게 되면 일반공급 예비번호를 받을 수 없다는 점입니다. 이 점이 가장 애매한 부분인데 법령의 어느 곳에도 특공 예비번호를 받은 자가 일반공급의 예비번호를 받을 수 없다는 조항은 없습니다. 다만 청약 당첨자 선정 시 편의를 위하여 특별공급 예비번호가 부여된 자에게는 일반공급 예비번호를 부여하지 않는다는 암묵적인 룰이 존재하고 있습니다.
이런 경우 특별공급의 가점보다 일반공급의 가점이 높을 경우에 불이익이 발생할 수 있습니다. 일반공급의 예비번호는 기본적으로 가점순으로 부여하기 때문에 가점이 높을수록 당첨 확률이 높아집니다. 그래서 일반공급과 특별공급 점수가 모두 컷트라인 근처에 있을 경우 특별공급의 예비번호를 받게 되면 일반공급의 예비번호를 받을 수 없게 되어 일반공급에서는 아예 당첨 기회가 사라지게 됩니다. 특공의 예비번호는 추첨으로 부여하기 때문에 오히려 순번이 뒤로 밀려나는 경우도 발생합니다. 그래서 일반공급 점수가 높은 분들중에는 특별공급을 일부러 쓰지 않으시는 분들도 있습니다.
마무리
점수가 넉넉해서 내가 넣는 곳이 어디든 당첨될 수 있다면 고민하지 않겠지만 많은 분들이 애매모호한 점수 때문에 어떤 전략으로 청약을 넣을지에 대해서 고민하십니다. 현재의 청약 제도로 보았을 때 기본은 가점순으로 아파트가 공급되지만 가점이 낮은 분들에게도 기회가 주어질 수 있도록 특별공급 제도가 마련되어 있습니다. 점수가 현재 컷트라인 근처에 계신 분들은 특별공급을 지원하실 때 특히 주의하셔야 하는 것이 5배수까지 부여되는 예비번호입니다. 앞자리에 걸리면 좋겠지만 그럴 확률이 낮은 상태에서 예비번호를 받음으로써 일반청약 예비번호 부여 기회가 박탈된다는 것은 큰 손해가 아닐 수 없습니다. 아무쪼록 자신의 점수가 어느정도인지를 잘 파악하셔서 자신에게 가장 유리한 청약 전략을 세우시길 바랍니다.